Sławomir Zając

Jak się wybudować

i nie zwariować

Spis treści

Wstęp

Sposoby prowadzenia budowy

Wybieramy wykonawcę

Negocjacje

Umowy

Co w umowie piszczy?

Wysokość wynagrodzenia

Zakres prac

Terminy realizacji i kary umowne

Zaliczki

Gwarancje i odpowiedzialność

Dane wykonawcy

Pozostałe

Pułapka uciekającego czasu

Kontrola

Błędy i reklamacje.Odbiór prac

Co robić, jeżeli przy odbiorze prac zauważysz błędy?

Co robić, jeżeli zauważysz błędy w trakcie prac?

Trochę o życiu

Dobre praktyki

Szukanie działki

Przygotowanie do budowy

Nie oszukuj

Kosztorys

Harmonogram

Epilog

Podsumowanie

Kilka dodatkowych wskazówek

Jak się wybudować i nie zwariować

Copyright © Sławomir „Chafer” Zając

Copyright © ATET Euro-Tłumacze Sp. z o.o.

Numer ISBN: 978-83-947743-0-1

Redakcja: Małgorzata Zeller

Projekt okładki, ilustracje: Adam Lapko

Korekta: Anna Ryszardowna

Skład: Studio Grafpa, www.grafpa.pl

Wydawca:

ATET Euro-Tłumacze Sp. z o.o.

Świętokrzyska 20 p. 404

00-002 Warszawa

www.poradnik-budowlany.com

kontakt@poradnik-budowlany.com

Wstęp

Budowanie domu to stresująca praca i ogromne przedsięwzięcie. Zakup działki, wybór projektu, zbieranie dokumentów, wykonanie przyłączy, niwelacja terenu… to dopiero początek wielkiej przygody. Po zakończeniu budowy większość osób jest szczęśliwa, ale też najzwyczajniej w świecie wykończona – rzadko kiedy budowa domu idzie sprawnie i zgodnie z planem. Każdy inwestor spotkał się z opóźnieniami lub niesolidnymi wykonawcami. Każdy! A prawie każdy inwestor na którymś etapie budowy stracił pieniądze i nerwy.

Napisałem ten poradnik, aby pokazać, że możliwe jest zbudowanie domu bez nadmiernego stresu. Pokazuję w nim, w jaki sposób wybierać wykonawców, jak unikać oszustów, i jak dbać o interesy, w szczególności swoje własne. Dużo miejsca poświęcam sprawom organizacyjnym – opisuję, w jaki sposób przygotować się do budowy, jak oszacować całkowite koszty inwestycji oraz w jaki sposób ją przeprowadzić.

Kim jestem? Zwykłym inwestorem, takim jak ty. Zbudowałem dom i postanowiłem się podzielić swoim doświadczeniem. A zdecydowałem się na napisanie tego poradnika głównie dlatego, że moi znajomi i rodzina opowiadali o przeróżnych sytuacjach z niesolidnymi wykonawcami w roli głównej:

- » O glazurniku, który krzywo ułożył płytki. Obiecał, że wszystko poprawi, ale przez dwa tygodnie nie odbierał telefonu. Szkoda, że już mu zapłaciliśmy, teraz musimy wziąć innego.

- » O ekipie, która miała zacząć robotę miesiąc wcześniej, ale ciągle nie ma na to czasu. Szkoda, że nie mamy jak ich do tego zmusić i nawet umowy nie podpisaliśmy…

- » O tynkarzu, który wziął więcej pieniędzy niż to było umówione. Tłumaczył, że ściany były krzywe i przez to miał więcej roboty. Trudno, widocznie tak musi być.

Każdy słyszał podobne historie. Każdy zna kogoś, kto narzekał na niesolidnych wykonawców. Prawda jest taka, że zdecydowanej większości problemów można było uniknąć dzięki dobrej organizacji i trzymaniu się pewnych zasad. I po usłyszeniu takiej historii kolejny raz z rzędu, kiedy znów ku mojemu zaskoczeniu dowiadywałem się, że nawet nie została podpisana żadna umowa – rzecz dla mnie oczywista – postanowiłem wszystkie moje zasady spisać w formie poradnika.

Jeżeli więc zaczynasz remont mieszkania lub budowę domu i zamierzasz budować się systemem gospodarczym, będziesz samodzielnie szukał ekip do wykonania poszczególnych prac i ustalał warunki współpracy z murarzami, tynkarzami i glazurnikami, to ten poradnik jest dla ciebie – pokazuję w nim, w jaki sposób wybrać dobrego wykonawcę, jak negocjować, w jaki sposób sporządzić umowę i na co zwracać uwagę. Jeżeli zamierzasz współpracować z generalnym wykonawcą lub dwiema firmami, które oddadzą ci dom pod klucz, to pokażę ci, na co zwracać uwagę oraz w jaki sposób kontrolować przebieg prac. Udowodnię, że dzięki odpowiedniemu przygotowaniu do budowy można uniknąć większości problemów i niepotrzebnego stresu.

Znajdziesz tu m.in. odpowiedzi na takie pytania:

– Jak znaleźć odpowiednią działkę i uzyskać za nią niezłą cenę?

– Jak przygotować kosztorys budowlany?

– Czy warto spisywać umowy?

– W jaki sposób wynegocjować dobrą cenę za materiały i za robociznę?

– Co zrobić, aby nie dać się oszukać?

Tekst okrasiłem wieloma pouczającymi historiami. Wszystkie są autentyczne i spotkały albo mnie, albo moich znajomych. Wyróżniłem je w tekście.

Miłego czytania!

Sławomir Zając

Sposoby prowadzenia budowy

Budowę można prowadzić na kilka sposobów, z których każdy ma swoje zalety i wady. Jeżeli zdecydowałeś się na system gospodarczy, to sam będziesz zatrudniał wykonawców, zdobywał materiały, negocjował, kontrolował. Jest to bardzo pracochłonne zajęcie, wymagające niesamowitego zaangażowania, ale pozwala znacznie obniżyć koszt całej budowy. Możesz zatrudnić generalnego wykonawcę, który postawi dom pod klucz. Co prawda, w takiej sytuacji wydasz więcej pieniędzy, ale za to dom będzie postawiony szybciej i prawdopodobnie podczas jego budowy unikniesz wielu problemów. Możesz też zdecydować się na współpracę z dwiema, trzema firmami – np. jedna postawi budynek do stanu surowego, a druga zajmie się wykończeniówką. Podejrzewam, że skoro zdecydowałeś się na budowę swojego domu, to już wiesz, który sposób wybierzesz. Uczulam mocno osoby, które decydują się oddać całą budowę w ręce jednej czy dwóch firm. Dzięki takiej współpracy zyskasz niesamowitą ilość wolnego czasu – wykorzystaj go dobrze i poświęć nawet kilka miesięcy na poszukiwania generalnego wykonawcy. Spotkaj się z kilkoma, kilkunastoma firmami, i niech cię nie kusi, żeby podpisać umowę jak najszybciej. Na rynku jest wiele rzetelnych firm, ale zdarzają się też te nieuczciwe i niekompetentne – nawiązanie współpracy z niewłaściwym podmiotem może okazać się tragiczne w skutkach. Niezależnie od przyjętego sposobu zalecam przygotowanie się do budowy nawet z rocznym wyprzedzeniem. Pośpiech jest bardzo złym doradcą. O szczegółach dotyczących kwestii organizacyjnych piszę w rozdziale „Przygotowanie do budowy”.

W poradniku część tekstów jest kierowanych wyłącznie do osób budujących systemem gospodarczym, ale większość przedstawionych tu informacji nie jest zależna od przyjętego systemu budowania – negocjacje, konieczność podpisywania umów czy kontrole są niezależne od tego, z kim współpracujesz.

Wybieramy wykonawcę

- Jak wybrać odpowiedniego wykonawcę?

Wybór odpowiedniego wykonawcy jest najważniejszym wyborem, którego dokonasz podczas budowy domu. Niestety najczęściej wykonawcę wybiera się z powodu niskiej ceny lub dostępnych terminów. To duży błąd. Jeżeli zaczynasz swoją pierwszą budowę lub pierwszy remont, a wcześniej rzadko miałeś możliwość współpracowania z ludźmi, to zapewne wydaje ci się, że wystarczy umówić się z kimś na jakieś wynagrodzenie, a praca zostanie zrobiona szybko, dobrze i bez niespodzianek. A jeśli do tego wykonawca jest osobą z polecenia, to w ogóle nie masz się czym martwić.

Niestety… Oprócz profesjonalistów istnieją ludzie niekompetentni, nieuczciwi; świat jest pełen oszustów, przez których możesz stracić pieniądze i zdrowie. Czasami też przykre sytuacje nie wynikają z niczyjej złej woli – wystarczy jakieś niedomówienie, brak konkretów czy zwykłe niedopatrzenie. Pewne jest jedno: im więcej czasu poświęcisz na odpowiednie przygotowania, tym większa szansa, że unikniesz wielu przykrych niespodzianek.

Moim zdaniem wykonawców można podzielić na dwie grupy: poważnych ludzi, którzy wiedzą, co mają robić, umieją się przygotować do wykonywanej pracy, a do roboty i do klienta podchodzą z szacunkiem, oraz „magików”, którzy może i mają jakieś doświadczenie, ale przy robocie improwizują, nie wiedzą, co się wokół nich dzieje i mają nieustanny problem z dotrzymywaniem terminów. Doświadczony malarz przed rozpoczęciem pracy przygotuje stanowisko pracy, starannie zabezpieczy folią wszystko to, co jest narażone na kontakt z farbą i zadba o odpowiednie przygotowanie podłoża, a „magik” chlapnie na ścianę najtańszy grunt, który znajdzie w sklepie, przejedzie parę razy wałkiem po ścianie, zorientuje się, że mu farba chlapnęła na okno, podczas zabezpieczania okna zostawi plamy na panelach, podczas mycia paneli przewróci drabinę, a po skończonej robocie, kiedy zadowolony posprząta cały bajzel, schowa swoje farbki, wyrzuci folie i zlikwiduje wszystkie ślady swojego pobytu, zobaczy, że zapomniał pomalować sufit.

Przesadzam? Słyszałem o murarzach, którzy wykonali otwory okienne o 30 cm za nisko! Widziałem gościa, który mył okno zachlapane farbą gąbką o ostrych krawędziach i porysował całą szybę. Widziałem tynkarzy, którzy bezmyślnie zatynkowali wszystkie puszki i kontakty. Oczywiście każdemu mogą zdarzyć się pomyłki, ale profesjonalistom zdarzają się one o wiele rzadziej i zwykle są to niedoróbki czy łatwe do naprawienia rzeczy, a nie poważne błędy wynikające z bezmyślności.

Często inwestorzy przyjmują, że ktoś, kto pracuje w danej branży, ma odpowiednie doświadczenie i sprzęt pozwalające mu wykonywać swoją pracę. Przecież skoro wykonuje daną pracę kilka lat i utrzymuje się na rynku, to chyba musi to robić nieźle? Niestety tak nie jest. Takie założenie powoduje, że wykonawca jeszcze przed rozpoczęciem robót zostaje obdarzony zaufaniem, na które jednak jeszcze nie zdążył zasłużyć. Te role należy odwrócić – to wykonawca ma udowodnić, że jest godzien twojego zaufania! To on ma cię przekonać do tego, że swoją pracę wykona dobrze i będziesz z niej zadowolony.

Jak jednak odróżnić profesjonalistę od „magika”, skoro zazwyczaj wszyscy na początku wywierają pozytywne wrażenie? Ba, zwykle ten drugi budzi większe zaufanie, ponieważ nauczył się ukrywać swoją niekompetencję pod miłym usposobieniem, poczuciem humoru i wyluzowaniem. Jak zatem wybrać prawdziwego fachowca?

1

Porozmawiaj z nim.

Przy prostszych pracach spytaj wprost, w jaki sposób będzie je realizował. Pamiętaj, że teoretycznie proste zadania mogą wymagać dużego doświadczenia (właściwe pomalowanie mieszkania to duża sztuka) i nawet najprostszą robotę można zawalić, jeżeli weźmie się za nią ktoś niekompetentny.

Przypuśćmy, że szukasz malarza. Jeżeli podczas rozmowy osoba, którą bierzesz pod uwagę, na twoje pytanie odpowie zdawkowo: Jak pracuję? No proste, biorę wałek i jadę i nic nie powie np. o przygotowaniu ściany czy gruntowaniu, to skończ z nim rozmawiać i szukaj kogoś następnego. Fachowiec ma wiedzieć, co ma robić, traktować cię z szacunkiem i spokojnie wytłumaczyć czynności, które będzie wykonywał. Wszystkie teksty typu: będzie pan zadowolony, niech pan/pani się nie martwi, będzie dobrze i od 10 lat to robimy i nie było żadnych problemów albo a co jest trudnego w pomalowaniu mieszkania? powinny cię zaalarmować. Jeżeli wykonawca będzie miał do ciebie żal, że jesteś dociekliwy i że mu nie ufasz, to nie pozwól, by to wzbudziło w tobie poczucie winy. Masz prawo pytać i rozwiewać wątpliwości – płacisz za wykonaną pracę i to wykonawca ma cię przekonać, że jest godzien twojego zaufania, a nie odwrotnie. Jeżeli na etapie rozmów masz wątpliwości, czy dana osoba spełnia twoje oczekiwania, to lepiej nie ryzykuj – prawdopodobnie ich nie spełnia.

Wybierz kogoś, kto cię do siebie przekona oraz wyczerpująco opowie o swojej pracy i odpowie na twoje pytania.

2

Poproś o referencje.

Czasami wystarczy kontakt telefoniczny do dwóch zadowolonych klientów i w ciągu kilku minut uzyskasz cenne informacje o poprzednich pracach swojego wykonawcy i o tym, w jaki sposób przebiegała współpraca. Jeżeli okaże się, że nie możesz otrzymać numerów do jego klientów, bo zmienił komórkę, kot mu zrzucił doniczkę na telefon i oj, teraz nie ma, ale jak da pan zaliczkę, to jutro przyniosę, to oznacza jedno: kłopoty. Szukaj kogoś innego.

Spotkałem się z sytuacją, kiedy wykonawca nie chciał udzielić takich informacji, bo czuł, że jego klienci nie będą zadowoleni, jeżeli przekaże komuś obcemu ich numer telefonu. W takiej sytuacji zaproponuj, żeby sam do nich zadzwonił i poprosił o udzielenie referencji. Dobry wykonawca mający dobre stosunki z inwestorami nie będzie miał żadnego problemu z przekazaniem ci 2–3 numerów.

3

Obejrzyj jego prace.

Szukasz tynkarza? Upewnij się, że jakość jego pracy będzie dla Ciebie zadowalająca. Szukasz glazurnika? Zobacz, czy na pewno kładzie płytki równo. Tylko w ten sposób znajdziesz kogoś, kto spełni twoje oczekiwania.

Jeżeli ta osoba jest z polecenia i kolega zapewnia cię, że u niego płytki są położone świetnie – nie wierz na słowo, obejrzyj wykonaną pracę. Pamiętaj, że kolega może mieć mniejsze oczekiwania od twoich albo wykonawca miał do wykonania mniej skomplikowaną pracę, wymagającą mniejszych umiejętności. Wystarczy, że u kolegi były do ułożenia płytki 30 × 30 cm, a ty masz mozaikę – niby to samo i do wykonania obu prac jest potrzebny glazurnik, ale jednak twoja praca wymaga większej dokładności i staranności.

4

Sprawdź go w internecie.

Ma firmę? Wpisz w wyszukiwarkę jej nazwę. Jeżeli nie możesz znaleźć nic interesującego, to dodaj po nazwie firmy słowo „opinia”. Jeżeli wykonawca nie ma własnej działalności, to wpisz jego imię i nazwisko. Jeżeli masz za dużo trafień, z których nic nie wynika, to spróbuj wpisać jego dane w cudzysłowy (np. „Sławomir Zając”) lub dodaj zawód, który wykonuje (np. „Sławomir Zając murarz”). Spróbuj też wpisać sam numer telefonu – wpisz numer bez żadnych spacji i myślników, ale spróbuj też go wpisać w innym formacie, np. xxx-xxx-xxx. Jeżeli firma jest nierzetelna, to możliwe, że znajdziesz na jej temat ciekawe informacje. Nigdy nie pomijaj tego punktu, nawet jeżeli wybrany przez ciebie wykonawca jest z polecenia. Dzięki moim działaniom uchroniłem parę osób przed współpracą z nierzetelnymi osobami i oszustami tylko dlatego, że ktoś odnalazł umieszczoną przeze mnie stosowną informację w internecie.

Nie umiesz wyszukiwać informacji w internecie? Poproś kogoś o pomoc!

Jeżeli nie znajdziesz w sieci absolutnie niczego, to nie jest to powód do niepokoju – po prostu ludzie chętniej dzielą się w sieci negatywnymi opiniami niż pozytywnymi.

5

Cena.

Jeżeli wykonawca ma dobre referencje, obejrzałeś jego prace i nie masz żadnych wątpliwości, że jest dobrym fachowcem, to nie wybieraj kogoś innego tylko dlatego, że jest tańszy. Wierz mi – nie stać cię na to. Skorzystanie z usług tańszego wykonawcy, który jednak cię nie do końca przekonuje, jest tylko pozorną oszczędnością.

Jeżeli fachowiec, z którego usług chcesz skorzystać, zaproponował cenę, która jest dla ciebie za wysoka, to spróbuj z nim jeszcze porozmawiać i ponegocjować (o negocjacjach w dalszej części poradnika). Jeżeli jednak negocjacje się nie powiodą, to szukaj dalej i nie angażuj do pracy kogoś, kto cię nie przekonał. Pułapką jest myślenie: On może nie jest zbyt dobry, ale za to tani! Z drugiej strony uważaj na wykonawców, którzy są dobrzy, mają dobre referencje i bardzo niskie ceny. Bądź ostrożny – czasami jest w tym jakiś haczyk.

5

Proste rzeczy, prawda? Wystarczy porozmawiać, poprosić o referencje, obejrzeć poprzednie prace, sprawdzić i ustalić cenę. To działa w każdej branży – zanim nawiążę współpracę z tłumaczem, to proszę go o referencje od jego klientów oraz o zaprezentowanie kilku jego tłumaczeń. Jeżeli będę szukał kogoś, kto wykona dla mnie stronę internetową, to poproszę go o pokazanie jego prac i sprawdzę, czy któryś z jego klientów nie miał zastrzeżeń. A jednak przy budowlance inwestorzy rzadko pytają o referencje i oglądają poprzednie prace. To przyzwyczaiło „magików” do tego, że mogą wcisnąć inwestorom każdy kit, bo i tak ich nikt nie sprawdzi. Pamiętaj, że osoba, z którą rozmawiasz, chce od ciebie pieniędzy, a osoby nieuczciwe powiedzą wszystko, abyś tylko skorzystał z ich usług. Ja zostałem wprowadzony w błąd przez hydraulików, którzy twierdzili, że mają duże doświadczenie, a okazało się, że będą montować kotłownię drugi raz w życiu, a przy pierwszym montażu podłączyli odwrotnie przepływowy podgrzewacz wody i go najzwyczajniej w świecie spalili… Dowiedziałem się o tym tylko dlatego, że otrzymałem telefon do tego klienta, który był podobno bardzo zadowolony z ich pracy.

Uważam, że dobrze jest zacząć poszukiwania wykonawców od okolicznych domów. Zobacz, które domy zostały wybudowane niedawno, porozmawiaj z przyszłymi sąsiadami, spytaj, kto u nich wykonywał prace. Jeżeli byli zadowoleni, to z przyjemnością ci pomogą.

Dodatkowa rada dla osób, które postanowiły zbudować dom, współpracując z generalnym wykonawcą lub z dwiema, trzema firmami: spotkaj się w siedzibie firmy albo pojedź tam, gdzie dana firma aktualnie wykonuje jakieś prace. Porozmawiaj z pracownikami, spytaj ich od jak dawna pracują. Zdarzają się oszuści, którzy łapią każdą robotę, a następnie biorą do pracy byle kogo i czerpią z tego przyzwoite zyski. Raz się jakoś uda, raz nie, ale interes się kręci. Taki oszust może być bardzo przekonujący – ma referencje od zadowolonych klientów (bo akurat u nich mu się poszczęściło), wykonane przez niego prace wyglądają bardzo dobrze (bo robiła je ekipa, która już z nim nie współpracuje), ma legalną działalność i wszystko wygląda w porządku. Jeżeli jednak dowiesz się od pracowników, że współpracują z tą firmą dopiero od kilku tygodni lub miesięcy, to uciekaj – masz praktycznie pewność, że u ciebie pracę będzie wykonywała jeszcze inna ekipa, a oglądane wcześniej prace tej firmy nie mają znaczenia, bo wykonywały ją osoby, które już z firmą nie pracują, a taka rotacja nie oznacza niczego dobrego. Dobra firma powinna mieć sprawdzonych, najlepiej długoletnich pracowników, a i sami pracownicy powinni się przychylnie wypowiadać o właścicielu firmy. Jeden z tynkarzy zaczął mi się żalić, że szef mu zalega pieniądze – z takim przedsiębiorcą nie współpracuj.

I na koniec – nie spiesz się. Nie warto. Solidne firmy zwykle nie mają wolnych najbliższych terminów i nie licz na to, że zaczną budowę wcześniej niż za kilka miesięcy. Jeżeli chcesz zbudować dom już teraz, to siłą rzeczy będziesz zmuszony skorzystać z wykonawców, którzy akurat w tym czasie nie mają klientów, a skoro nie mają klientów, to prawdopodobnie nie są tak dobrzy, jak mówią.

Porozmawiałeś już z wykonawcą, rozmawiałeś z jego klientami i widziałeś jego prace, sprawdziłeś o nim informacje w internecie. Jesteś pewny, że jest osobą lub firmą, z którą chcesz współpracować. Czas na negocjacje!

Negocjacje

Doświadczenie pokazuje, że ludzie przepłacają podczas pierwszych etapów budowy domu. Koszt budowy wynosi kilkaset tysięcy złotych, przez co wydaje się, że 500 złotych w tę czy w tamtą stronę nie ma znaczenia. Problem w tym, że podczas budowy będziesz negocjował z kierownikiem budowy, geodetą, murarzem, dekarzem, tynkarzem, hydraulikiem, elektrykiem, glazurnikiem, malarzem… Ktoś ci ułoży podłogę, ktoś zrobi szafę, ktoś dom ociepli, ktoś zrobi tarasy, od kogoś trzeba kupić okna, drzwi. Jak sobie uświadomisz, ile osób i firm przewinie się przez budowę i pomnożysz to przez „głupie” 500 złotych, to się okaże, że w sumie kwota robi się pięciocyfrowa.

Często oszczędzanie zaczyna się dopiero pod sam koniec budowy na etapie wykończeniówki, gdy zaczyna na wszystko brakować pieniędzy. Wtedy zakup szafy za 2000 złotych staje się wydatkiem nie do przeskoczenia, a wynegocjowanie z wykonawcą 100 złotych oznacza wielki sukces.

Szanuj swoje pieniądze i negocjuj nawet przy niewielkich pracach – niech ci to wejdzie w krew. Negocjuj także podczas zakupu materiałów.

Ale… jak? Jak negocjować?

Wokół negocjowania narosło wiele mitów. Kiedyś, jak czytałem coś o skutecznym negocjowaniu, to wyobrażałem sobie poważnego pana, który tajemnymi gestami i magicznymi słowami jest w stanie przekonać każdą osobę do wszystkiego. A prawda jest taka, że nie musisz umieć negocjować, aby uzyskać dobrą cenę. Wystarczy pamiętać o tym, żeby nigdy nie zgadzać się na pierwszą ofertę i nigdy nie rozmawiać tylko z jednym wykonawcą. Zanim powiesz „tak”, powiedz „nie”!

Moja rada? Zawsze rozmawiaj z co najmniej trzema, a w przypadku droższych prac z co najmniej pięcioma wykonawcami. Jeżeli szukasz generalnego wykonawcy, to skontaktuj się nawet z kilkunastoma firmami. Różnice cenowe między wykonawcami są znaczne i jedna oferta od drugiej może być nawet trzykrotnie (!) droższa. Oferty na doprowadzenie budowy mojego domu do stanu surowego stanowiły od 34 000 zł do 58 000 złotych. Wykonanie szaf: od 10 000 do 20 000 złotych. Hydraulika: od 30 000 do 60 000 złotych (wykonanie, zakup materiałów włącznie z wykonaniem całej kotłowni). Warto dzwonić, pytać, zbierać oferty. Warto umieszczać ogłoszenia na różnych portalach. Warto pytać sąsiadów i znajomych o kontakt do ekip. Warto też przejechać się po składach budowlanych – często firmy zostawiają tam swoje wizytówki. Nie musisz umieć negocjować, aby uzyskać atrakcyjną ofertę.

To samo dotyczy zakupu materiałów budowlanych – odwiedź kilka składów budowlanych, niech przygotują dla ciebie oferty. Następnie z najlepszą ofertą przejedź się po pozostałych składach i spytaj, czy są w stanie dać lepszą cenę. Tylko tyle.

To bardzo proste, a mimo to wiele osób korzysta z najbliższego składu budowlanego, wychodząc z błędnego założenia, że wszędzie ceny są podobne.

Uczulam jeszcze raz na to, aby nie ulec złudnemu wrażeniu,

że kilkaset złotych to nic w stosunku do całej budowy. Powiedzmy, że masz kredyt w wysokości 300 000 złotych na 30 lat. Kilkaset złotych wydaje się przy tym niczym, a gdy podzielisz to na 30 lat, to wyjdzie raptem kilka złotych miesięcznie. To nic, prawda?

Otóż NIE. To jest dalej kilkaset złotych. To jest kilkaset złotych, które ci się przyda. Ot, przelicz to na obiad w dobrej restauracji albo pomyśl, że za te pieniądze mógłbyś kupić dziecku fajny zestaw LEGO. Ale nawet nie o to chodzi – po prostu jeżeli raz machniesz ręką na kilkaset złotych, to za kilka tygodni machniesz na nie znowu przy innej okazji… i znowu... I nawet nie będziesz wiedział, dlaczego masz mniej pieniędzy, niż byś chciał.

Wracamy do negocjacji. Otrzymałeś parę ofert, porównałeś nie tylko ceny, ale także sprawdziłeś referencje i chciałbyś skorzystać z firmy, która najbardziej ci przypadła do gustu, ale niestety ich cena nie jest najniższa. Co teraz?

- » Porozmawiaj z nimi uczciwie. Przedstaw oferty innych wykonawców i powiedz, że otrzymałeś lepsze oferty, ale jednak chciałbyś skorzystać z ich usług, bo wydają się najbardziej godnymi zaufania – np. rozmawiałeś z ich klientem, który ich bardzo zachwalał albo widziałeś ich prace i zależy ci na tak wysokiej jakości. Pamiętaj, że oferta, którą dostałeś jest tylko propozycją i wszystko jest do omówienia.

- » Zaproponuj konkretną kwotę za wykonanie usługi. Nie pytaj: No dobra, to ile możecie zejść? albo A gdzie rabat? czy A da radę taniej? Takie niekonkretne pytania do niczego nie prowadzą, i albo otrzymasz odpowiedź odmowną, albo otrzymasz symboliczną obniżkę. Przed rozmową zastanów się, jaka cena ci pasuje, zorientuj się, jakie są ceny rynkowe i upewnij się, że twoja oferta jest sensowna. Nie ulegaj magii liczb. Oto przykład: wykonawca zaproponował za wykonanie usługi 4200 złotych. Zazwyczaj pierwsza myśl, która przychodzi to głowy, to: urwę 200 złotych i będzie OK. Nie, wcale nie – wykonawcy często podwyższają cenę o jakąś kwotę, żeby mieli z czego schodzić. Podanie ceny z jakąś końcówką jest najłatwiejszym sposobem, gdyż inwestorzy zwykle chcą tę końcówkę urwać – wydaje się im wtedy, że warto powalczyć o okrągłą kwotę. Wykonawcy jednak zdają sobie z tego sprawę i dlatego (zwykle) podczas takich „negocjacji” z uśmiechem na ustach obniżają cenę do równej kwoty i wszyscy są zadowoleni, a inwestor nawet nie zdaje sobie sprawy z tego, że mógłby zażądać obniżenia ceny do jeszcze niższego poziomu. Z tego powodu nie myśl w ten sposób o cenach – po prostu pomyśl, ile chcesz zapłacić za daną usługę i zaproponuj tę kwotę (obniżoną o kilka procent) wykonawcy. Jest duża szansa, że spotkacie się gdzieś w połowie. Na przykładzie: wykonawca proponuje 4200 zł, ty chcesz uzyskać 3800 zł, proponujesz więc nieco mniej (3500 złotych) i dzięki temu jest szansa, że spotkacie się gdzieś w granicach 3800–3900. Jeżeli od razu zaproponowałbyś kwotę, którą chcesz uzyskać, to wykonawca zapewne złożyłby drugą ofertę (np. 4000) i wtedy uzyskanie dobrej ceny byłoby trudniejsze. I ciekawostka – podczas wielu lat negocjowania z ludźmi z różnych branż spotkałem tylko jedną osobę, która opierała się wszelkim rozmowom o cenie. Wychodziła z założenia, że albo akceptujemy jej ofertę, albo nie i koniec. To był starej daty góral, bardzo sympatyczny człowiek, który po prostu chciał wykonywać swoją pracę, a nie tracić czas na rozmowy o pieniądzach. Ze wszystkimi innymi zawsze udało się ustalić lepszą cenę. A z sympatycznego człowieka skorzystałem – okazało się, że jego oferta jest bezkonkurencyjna i… postawił mi wraz ze swoją ekipą dom do stanu surowego :)

- » Zaproponuj coś. Możesz wydłużyć termin wykonania prac w zamian za mały rabat. Może się okazać, że takie rozwiązanie będzie bardzo odpowiadało wykonawcy, bo będzie mógł wtedy obsłużyć dwóch klientów, co nie byłoby możliwe przy napiętym grafiku. Ja uzyskałem świetną cenę za zrobienie gładzi, ponieważ wykonawca w rozliczeniu wziął… mój stary samochód. Pozbyłem się przy tym problemu, bo nie mogłem go sprzedać :)

- » Spróbuj zwiększyć zakres prac – łatwiej negocjować dodatkową pracą, a nie ceną. Jeżeli masz ekipę, która zrobi biały montaż, to niech w cenie usługi pomalują także dodatkowe pomieszczenie. Z hydraulikiem – niech zrobi ogrzewanie podłogowe w jeszcze jednym pomieszczeniu. Z glazurnikiem – niech zrobi cokół w garażu. Oznacza to, że czasami będziesz musiał sztucznie ograniczyć zakres prac, aby je potem „nieoczekiwanie” rozszerzyć.

- » Łatwiej negocjować w oparciu o całkowitą kwotę do zapłaty. Łatwiej jest uzyskać cenę o 500 złotych niższą za całą pracę niż cenę niższą o 2 złote za metr kwadratowy. Jeżeli wykonawca podał ci rozliczenie za jednostkę, policz całkowitą cenę i dopiero od niej zacznij negocjacje.

- » Możesz też lekko naciągnąć rzeczywistość. Jeżeli wybrałeś wstępnie dwie firmy o podobnym doświadczeniu, które złożyły podobne oferty, to przekaż jednej i drugiej firmie, że doceniasz ich wkład w przygotowanie oferty i z chęcią skorzystasz z ich usług, ale otrzymałeś nieco lepszą cenę (podaj jaką!) od drugiej firmy i dlatego to z nią nawiążesz współpracę. Ważne jest, aby wykonawca nie poczuł, że mówisz to tylko po to, aby uzyskać lepszą cenę – nie naciskaj więc, a jedynie przekaż mu taką informację. Jeżeli trafiłeś na rozsądną osobę, to sama zaproponuje lepsze warunki współpracy. Istotne jest, aby podana przez ciebie cena mieściła się w granicach rozsądku.

Nawet jeżeli żadna z firm nie zaproponuje ci obniżenia wynagrodzenia, to nic się nie stało – możesz następnego dnia zadzwonić do wybranej firmy i powiedzieć, że przemyślałeś temat i jednak decydujesz się na skorzystanie z ich oferty.

Ten pomysł wykorzystałem przy zakupie samochodu. Miałem sporo czasu na negocjacje, więc spokojnie wymieniałem korespondencję z kilkoma dilerami. W pewnym miejscu negocjacje stanęły – pomyślałem, że pewnie dotarłem już do granicy możliwości wynegocjowania dobrej ceny, ale spróbowałem jeszcze jednej sztuczki. Napisałem wiadomość do jednego sprzedawcy, że doceniam jego poświęcony czas i miłą obsługę, ale konkurencja zaproponowała niższą cenę (podałem cenę o 1% niższą od najniższej oferty) i dlatego to z nią podpiszę umowę. Kilkanaście minut później dostałem ofertę niższą o 2000 złotych.

Sposób jest dobry, ale trzeba go używać z głową – inaczej wyjdziesz na cwaniaka i zostaniesz z niczym.

- » Bądź gotowy na rezygnację z danego wykonawcy. Zwykłe powiedzenie: Przykro mi, ale cena, którą Pan oferuje, przekracza mój budżet, skorzystam w takim razie z oferty konkurencji może przekonać do obniżenia wynagrodzenia, gdyż wykonawca poczuje, że klient mu ucieka. Ważne jest jednak, żebyś rzeczywiście był gotowy na zakończenie rozmów.

- » Podczas negocjacji bądź merytoryczny i pamiętaj, żeby być gotowym na to, że negocjacje mogą zakończyć się porażką. Czasami trafisz na ludzi, z którymi będzie ci się po prostu ciężko rozmawiało. Być może twoje propozycje będą zbywane głupim uśmieszkiem albo usłyszysz komentarze w stylu: Co, nie stać pana?, Nie podoba się, to nie itp. Podczas takich rozmów od razu widać, czy rozmawiasz z kimś rozsądnym i na poziomie czy nie, i jeżeli poczujesz, że druga strona zachowuje się w sposób, który ci nie pasuje, to przerwij negocjacje. Skoro czujesz, że już na etapie rozmów jest jakiś problem, to zwiastuje to więcej problemów na późniejszych etapach.

Zdecydowanie odpowiednie podejście jest bardzo ważne. Szanuj swojego rozmówcę, dowiedz się, jakie są jego oczekiwania. Jakie ma wymogi co do warunków pracy? Czy ekipie murarzy wystarczy blaszany garaż, może mają swoje miejsce do wypoczynku, a może powinieneś zorganizować barak budowlany?

Jeżeli podczas rozmów będziesz miał wrażenie, że rozmówca cię nie szanuje, to zaufaj intuicji i nie nawiązuj współpracy. Jeżeli jednak negocjacje skończyły się powodzeniem i jesteś pewny, że to z tą osobą chcesz współpracować, to czas na papierkową robotę. Podpisanie umowy z wykonawcą to najlepsza rzecz, jaką możesz zrobić, aby zabezpieczyć swoje interesy.

Umowy

Podczas planowania budowy domu na pewno rozmawiałeś ze znajomymi, którzy mają to już dawno za sobą. Prawdopodobnie przynajmniej niektórzy z nich zbudowali cały dom bez żadnej umowy i nawet – o zgrozo – będą cię zachęcali do tego samego. Usłyszysz: Po co komu umowa? I tak to nic nie da!, Nie potrzebuję umowy – znam się na ludziach albo Przecież i tak takiej umowy nikt nie podpisze.

Nie słuchaj ich.

ZAWSZE, ale to ZAWSZE podpisuj umowy z wykonawcami!

Nie ma ważniejszej rzeczy, którą mógłbyś zrobić w celu zabezpieczenia swoich interesów i ubezpieczenia przed stratą pieniędzy. Jestem zdruzgotany tym, jak mało inwestorów podpisuje umowy! Jestem naprawdę zasmucony tym, jak mało moich znajomych w ogóle myśli o tym, żeby taką umowę sporządzić. Brak umowy powoduje, że wykonawca nie ma względem ciebie żadnych zobowiązań. Oznacza to, że to on dyktuje warunki i jesteś na jego łasce. Może nie rozpocząć roboty w terminie, może cię tygodniami ignorować i zwodzić. Na pewno tego nie chcesz!

Umowa musi być na piśmie! Brak pisemnej umowy to działanie na własną szkodę. Brak umowy oznacza, że nie będziesz mógł dowieść swoich racji, a wykonawca będzie mógł ci wszystko wmówić (włącznie z tym, na jakie wynagrodzenie się umawialiście). Brak umowy to generowanie niepotrzebnych problemów. Cały czas słyszę narzekania inwestorów o tym, że:

- » ktoś wziął zaliczkę bez pokwitowania i uciekł,

- » ktoś zobowiązał się do rozpoczęcia prac w danym terminie, termin dawno minął, a telefonu nie odbiera,

- » ktoś wykonał nieprawidłowo zlecenie i teraz nie chce przyjechać poprawić.

Zwykle takie narzekanie idzie w parze z Ech, i co ja teraz zrobię? Nawet umowy nie mam… Mało kto chce usłyszeć szczerą prawdę. A szczera prawda jest taka, że większość problemów występuje na nasze własne życzenie i większości z nich można uniknąć właśnie dzięki papierkowej robocie, która zapewni bezpieczeństwo i spokój.

O tym, że umowy są niezbędne, znajomy przekonał się jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Opóźnienie ze strony projektanta spowodowało opóźnienie budowy aż o jeden sezon budowlany! Brak umowy pozwolił projektantowi na zwodzenie znajomego bez żadnych konsekwencji. Do tego projektant popełnił też kilka ewidentnych błędów w projekcie, które trzeba było „naprostowywać” na budowie.

Brak umowy to jak nierozglądanie się przy przechodzeniu przez jezdnię na zielonym świetle. Owszem, zwykle przejdziesz przez ulicę bez problemu, ale wystarczy jeden nieuważny/pijany kierowca, żebyś stracił zdrowie lub życie. Jeżeli przy przechodzeniu przez jezdnię myślisz nic mi nie będzie, przecież mam zielone, to jest to właśnie przykład nieroztropnego, wręcz głupiego myślenia. Rozsądnie jest pomyśleć: upewnię się, że nic nie jedzie – nic nie stracę, a mogę wiele zyskać. A jednak nie tak rzadkim widokiem są ludzie, którzy wchodzą na ulicę w kapturze zaciągniętym na oczy i w słuchawkach na uszach, wpatrując się przy tym w komórkę. Mam pierwszeństwo, więc nic mi nie będzie!

Albo inny przykład, który może bardziej przemówi do wyobraźni. Brak umowy jest jak niezapinanie pasów w samochodzie. Wiemy, jak jest to ważne, a jednak znam kilka osób, które tego nie robią, bo ja tylko po mojej wiosce jeżdżę, co tu się może stać. Jedna z tych osób nie zdążyła wyhamować przed ciężarówką – rekonwalescencja trwała kilka tygodni. Teraz zawsze zapina pasy, nawet jak ma do przejechania kilkaset metrów. Nauka była kosztowna. Musiał wydarzyć się wypadek, aby ta osoba zaczęła odpowiednio dbać o swoje bezpieczeństwo. I podobnie sytuacja wygląda w przypadku inwestorów. Na początku jest: A po co mi jakieś umowy, dobrze będzie, a potem, gdy mnożą się kolejne problemy, a inwestor biega po budowie sfrustrowany, jest cholera, gdybym wiedział, że tak będzie, to bym inaczej postąpił!.

Nie chcę, abyś biegał sfrustrowany. Nie chcę, żebyś się uczył na własnych błędach. Po prostu zaakceptuj fakt, że brak umowy jest proszeniem się o kłopoty. Brak umowy świadczy o tym, że niewystarczająco dobrze dbasz o swoje bezpieczeństwo.

Nie zapinasz pasów.

- Dbaj o własny interes

Napisanie umowy trwa relatywnie mało czasu, do tego nic cię nie kosztuje, a dzięki niej możesz tylko zyskać. Pisanie umów jest prostsze niż się wydaje, ale o tym za chwilę. Najpierw jeszcze kilka słów o tym, dlaczego jest to tak ważne.

Oczywiście, że możesz zbudować cały dom bez spisywania żadnej umowy, ale czy jest to roztropne? I czy na pewno chcesz liczyć na to, że przez cały okres budowy będzie dopisywało ci szczęście? Nie słuchaj ludzi, którzy mówią, że całą budowę zrealizowali w ten sposób – naprawdę nie ma czym się chwalić.

Hydraulik położył rano rury pod ogrzewanie podłogowe i tego samego dnia przyjechała ekipa od wylewek. Następnego dnia inwestor przyjechał na budowę i zobaczył straszny widok – część rur oderwała się od podłoża i wyszła ponad wylewkę.

Wina była ewidentnie po stronie hydraulika, który źle zamontował i zabezpieczył instalację. Naprawa szkody wyniosła więcej niż koszt położenia podłogówki, ale dzięki umowie można było te pieniądze odzyskać. Bez umowy można

by było liczyć tylko na uczciwość wykonawcy.

Nie chodzi tylko o zabezpieczenie się przed źle wykonaną robotą. Nawet po prawidłowym wykonaniu pracy może się okazać przy rozliczeniu, że za usługę wyszła większa cena niż ta uprzednio umówiona albo ktoś kogoś źle zrozumiał i trzeba coś dopłacić.

Często w przypadku „niespodziewanej zmiany ceny” ludzie machają ręką i płacą, bo co się będą stresować – brak umowy oznacza, że nie mają jak udowodnić, że racja jest po ich stronie i płacą dla świętego spokoju. To nie jest rozsądne. Co więcej, takie zachowanie pozwala „magikowi” lub partaczowi na dalsze funkcjonowanie na rynku.

Znajomy skorzystał z taniego elektryka. Omówili zakres prac i wynagrodzenie za każdy punkt elektryczny – 30 złotych. Całkiem tanio. Znajomy przeliczył wszystkie gniazdka i punkty oświetleniowe, pomnożył i wyszło mu, że zapłaci o wiele mniej, niż gdyby miał skorzystać z elektryka, którego mu poleciłem.

Jego elektryk wstępnie potwierdził liczbę punktów, co sąsiada dodatkowo uspokoiło.

Po wykonaniu pracy okazało się, że musi zapłacić ponad 1000 zł więcej, niż założył. Okazało się, że definicja punktu elektrycznego według elektryka jest jednak inna od tej, którą przyjął sąsiad i punktów wyszło znacznie więcej.

I jak to się skończyło? Ano typowo – znajomy to spokojny człowiek, nie kłócił się, nie miał nic na piśmie, nie mógł niczego udowodnić, więc zapłacił. Można polemizować z tym, jaka jest definicja punktu elektrycznego (spotkałem się z dwiema), ale inwestor mógł odpowiednio się przed taką sytuacją zabezpieczyć. A tak – nie dość, że zapłacił więcej niż myślał, to jeszcze okazało się, że w sumie cała robota kosztowała go więcej, niż gdyby skorzystał z mojego „drogiego” elektryka…

Zauważyłem, że jest kilka czynników, przez które inwestorzy obawiają się zawierać umowy.

Jednym z nich jest cena – zdarzają się wykonawcy twierdzący, że zaproponowana przez nich cena jest kwotą „do ręki”, więc w przypadku podpisania umowy cena wzrośnie o VAT i podatek dochodowy.

Cóż… mógłbym długo pisać o tym, żeby nie korzystać z takich „firm”, które działają na niekorzyść tych legalnie działających, które płacą podatki. Poza tym samo to już świadczy o nieuczciwości danej firmy – podaje niby ostateczną cenę, ale podwyższy ją z uwagi na umowę? Co to w ogóle ma być? Niektórzy inwestorzy próbują obejść „problem” płacenia dodatkowych podatków i informują wykonawców o tym, że nie potrzebują żadnych faktur i rachunków, a podpisana umowa zostanie komisyjnie zniszczona po rozliczeniu prac. To nie jest bezpieczne – pamiętaj, że umowa zapewnia m.in. gwarancję – jeżeli wykonawca pracuje na czarno, bez żadnego potwierdzenia, a po wykonanej pracy nie otrzymasz rachunku, to zapomnij o gwarancjach. U mnie po 2 latach po budowie domu spadła podbitka. Po dwóch latach! Całe szczęście, że trzymam wszystkie umowy. Koszt doprowadzenia podbitki do prawidłowego stanu kosztował ponad 1000 złotych, które pokrył wykonawca w ramach gwarancji. Gdybym był „cwany” i postanowił robić coś bez umowy, to bym był o te pieniądze biedniejszy. Nigdy nie wiesz, co się może stać i co się może zepsuć.

Spotkałem się też z tym, że inwestorzy podpisują umowy na niższe kwoty – od niższej kwoty jest niższy podatek, więc dlaczego tego nie zrobić? W końcu masz umowę, więc jesteś chroniony, prawda? Otóż nie do końca. Dość dobrze znane są na przykład różne „sztuczki” robione przez handlarzy samochodami. Są handlarze, którzy zachęcają do wpisania niższej kwoty na umowie – pokazują przy tym, że robią to dość niechętnie, ale skoro klient chce niższą cenę, to ostatecznie… O panie, nie za bardzo mogę z ceną coś zrobić, ale mogę Panu pójść na rękę. Jak wpiszemy na umowie sprzedaży niższą kwotę, to ja zapłacę niższy podatek. Zaoszczędzoną kasą się podzielimy, więc wszyscy zyskujemy. To jak?.

I tak np. za samochód warty 15 000 zł klient dostaje umowę, w której zapisana kwota jest dwa razy niższa. Gdzie zatem problem? Gdy okazywało się, że samochód jest wrakiem, klienci wracali do handlarza, a on z uśmiechem na ustach mówił, że oczywiście, jak najbardziej przeprasza i zgodnie z umową zwraca wszystkie pieniądze w wysokości... 7500 złotych. Tak właśnie się kończy „oszczędzanie”.

Powtarzam – nie warto korzystać z firm, które nieuczciwie konkurują i najpierw sztucznie zaniżają cenę tylko po to, aby ją zwiększyć o podatki. Nie ryzykuj, bo w przypadku jakichkolwiek problemów nie udowodnisz, że tak naprawdę zapłaciłeś za daną usługę więcej.

Pamiętam, że przez dobre 30 minut kłóciłem się z właścicielem firmy, która montowała u mnie kotłownię. Firma obiecała mi kilkuletnią gwarancję na wykonaną usługę, ale gdy doszło do rozliczenia, okazało się, że niczego nie otrzymam na piśmie. Podczas rozmowy usłyszałem m.in. że „jak mogę mu (właścicielowi) nie ufać”, „na co panu gwarancja, wszystko jest zrobione tip-top”, „firma nie daje gwarancji na piśmie i żaden klient jeszcze jej nie otrzymał” i „od 20 lat nie spotkałem się z kimś takim jak pan” (to raczej nie był komplement). Dopilnowałem, aby gwarancja została przy mnie napisana, wydrukowana i podpisana przez szefa na miejscu. Argument miałem mocny – ponad 10 000 zł w kieszeni, na których mu bardzo zależało.

Chyba jednak najczęstszym argumentem przeciwko podpisywaniu umów z wykonawcami jest… Przecież nikt umów nie podpisuje.

Tak – to prawda, że mało inwestorów podpisuje umowy z wykonawcami.

Wykonawcy przyzwyczaili się do tego, że umów się nie podpisuje (to dla nich świetna sprawa!), więc z ich punktu widzenia brak umowy jest czymś naturalnym. Nawet dla sporej części rzetelnych i dobrych wykonawców podpisanie umowy jest czymś dziwnym i niepotrzebnym. Stanowczo w tym miejscu muszę podkreślić, że każdy wykonawca, który brał udział w budowie mojego domu podpisał umowę i jestem najlepszym przykładem na to, że można i należy to zrobić. Nie zawsze było to proste.

Na przykład z trudem zawarłem umowę z ekipą górali, która przez 30 lat działalności niczego nie podpisała – poznałem ich trochę lepiej podczas budowy i jak najbardziej im wierzę. Po prostu działali zawsze tak, że podawali cenę postawienia domu do stanu otwartego, która nigdy nie była do negocjacji, i przystępowali do roboty, robiąc wszystko szybko, profesjonalnie i na czas. Dobrzy ludzie i świetni fachowcy. Byli, co prawda, nieco zaniepokojeni tym, że muszą coś podpisywać, ale przekonałem ich do tego, że leży to także w ich interesie.

Zdarzyło mi się też, że wykonawca nie chciał podpisywać umowy, bo miał po prostu do umów małe zaufanie. Okazało się, że ma kiepskie doświadczenia: raz podpisał umowę i nie zauważył, że inwestor wpisał, że materiał pozostawiony po zakończeniu prac należy do niego. Sęk w tym, że wykonawca pracował na swoim materiale.

Inwestor się uparł, że skoro wykonawca zamówił za dużo blachy, to jest to jego problem i to, co zostanie, jest inwestora. Bardzo dziwne, że taki zapis znalazł się w umowie i jeszcze bardziej niepokojące, że inwestor chciał wykorzystać taki zapis, ale cóż – fakt, że facet się naciął. W drugiej sytuacji jego klient go oszukał i nie zapłacił – długo opowiadał o tym, że umowa nic mu nie dała, firma windykacyjna nie odzyskała pieniędzy, a komornik stwierdził, że dłużnik jest niewypłacalny. Wykonawca więc przestał już wierzyć w potrzebę podpisywania takich umów. Takie wytłumaczenie mnie przekonało – widać było, że nie rozmawiam z cwaniakiem, tylko z osobą, która sceptycznie podchodzi do jakichkolwiek formalności. Nic dziwnego – sporo umów jest przekombinowanych, skomplikowanych i zawiera niejasne zdania. Dlatego wychodzę z założenia, że umowa powinna zawierać wszystkie istotne informacje, ale też powinna być maksymalnie prosta, użyte w niej słownictwo jasne, a cała treść przejrzysta. Widziałem bardzo dużo umów, które można było odchudzić trzykrotnie, bez zmiany treści. Pokazałem więc temu wykonawcy moją umowę, która zmieściła się na dwóch stronach A4, wytłumaczyłem spokojnie każdy z punktów i upewniłem się, że na każdy punkt zapisany w umowie wykonawca się zgadza i po kilku minutach, pomimo jego wcześniejszych obaw, podpisał umowę.

Niezależnie od tego, czy zamawiasz szafę, zatrudniłeś malarza czy robisz generalny remont – uwierz, że są fachowcy, którzy złożą podpis na umowie.

Jeżeli jednak pomimo przedstawionych argumentów wykonawca dalej nie chce podpisać umowy (spotkałem się z tłumaczeniem, że wykonawca niczego nie podpisze, bo potem doniosę do urzędu skarbowego i będzie miał przez to problem), to zakończ rozmowę i szukaj kogoś innego. Wierz mi, że jeżeli wykonawca boi się podpisać umowę, to obawia się ewentualnych reklamacji i sam nie jest przekonany do jakości swoich prac. To nie jest osoba godna zaufania.

Sąsiad budował dach.

Pierwsza ekipa przyjechała na budowę z dwutygodniowym opóźnieniem, po czym wzięła się za robotę w tak ślimaczym tempie, że sąsiad stracił cierpliwość i po kolejnych dwóch tygodniach się ich pozbył.

Druga ekipa przyjechała na budowę, ponarzekała na to, co zobaczyła, ustaliła wynagrodzenie, wzięła zaliczkę, popracowała kilka dni, a potem nagle zniknęła z budowy, zostawiając rozpoczętą robotę, narzędzia i ubrania robocze.

Trzecia ekipa przyjechała na budowę, ponarzekała na to, co zobaczyła, ustaliła wynagrodzenie, wzięła zaliczkę.

Pili podczas roboty, ale dach zrobili. Zakończoną pracę uczcili piciem (a jak!) na terenie budowy, wsiedli do samochodu, ujechali kilkaset metrów, samochód wypadł z drogi na zakręcie i przekoziołkował. O dziwo, nic nikomu się nie stało, odeszli na parę minut od samochodu, aby wytrzeźwieć, wrócili do wraka i okazało się, że ktoś w międzyczasie… ukradł im radio.

I po tej nieoczekiwanej historyjce płynnie przechodzimy do kolejnego punktu.

Co w umowie piszczy?

Jest kilka możliwości napisania dobrej umowy. Poniżej przedstawię mój punkt widzenia, ale zdaję sobie sprawę z tego, że jest przynajmniej kilka możliwości ugryzienia tego tematu.

Moim zdaniem nikt nie napisze tak dobrej umowy jak ty sam. Ty znasz swoje oczekiwania i wiesz, czego potrzebujesz. Rozmawiałeś z wykonawcą, określiliście warunki współpracy i teraz tylko należy je spisać. Dosłownie – spisać. Nie trzeba używać górnolotnego słownictwa – umowa powinna być jak najbardziej konkretna, ale też napisana prostym językiem. Powinna też zawierać poniższe informacje:

- » dane wykonawcy,

- » wysokość ustalonego wynagrodzenia,

- » zakres prac,

- » termin rozpoczęcia i zakończenia prac,

- » wysokość kar umownych,

- » gwarancje.

Na kolejnych stronach omówię dokładnie wszystkie punkty, dzięki czemu sam będziesz mógł napisać dobrą umowę. W przypadku trudnych lub kosztownych prac taką umowę powinien dodatkowo sprawdzić prawnik. To wydatek, który warto ponieść.

Rola prawnika powinna być moim zdaniem ograniczona do weryfikacji, czy zapisy, które wprowadziłeś, są zgodne z prawem, czy są skuteczne i czy wystarczająco zabezpieczają twoje interesy. Prawnik nie powinien pisać umowy za ciebie! Napisz ją sam i dopiero potem skonsultuj ją z prawnikiem.

Mógłbyś oczywiście oczekiwać, że prawnik zrobi wszystko za ciebie, ale tak naprawdę napisze on w umowie tylko to, co mu przekażesz. Prawnik nie rozmawiał z wykonawcą, nie zna twojej sytuacji, przez co cały proces sporządzania umowy potrwa znacznie dłużej, a za taką usługę zapłacisz odpowiednio więcej. Ja z usług prawnika nie korzystałem – uważam, że wszystkie wykonywane prace można opisać w taki sposób, żeby nie pozostawiały żadnych wątpliwości, a kwestie związane z zapisami prawnymi są na tyle dobrze opisane w internecie, że pomoc prawnika nie jest konieczna.

Prawda jest jednak taka, że w internecie jest bardzo dużo różnych szablonów umów. Część z nich jest nieprzydatna i może wręcz wprowadzać w błąd, ale też znaczna część z nich jak najbardziej jest do wykorzystania. Spędziłem nad umowami trochę czasu i przygotowałem swoje szablony, które moim zdaniem zapewniały mi pełne bezpieczeństwo.

Jestem pewny, że ucieszysz się, że przykładowe umowy i pisma są dla ciebie dostępne. Wystarczy, że wyślesz e-mail na kontakt@poradnik-budowlany.com, a w odpowiedzi prześlę ci dokumenty, takie jak: umowy o roboty instalacyjne z elektrykiem i hydraulikiem, umowę o pełnienie funkcji kierownika budowy, wezwanie do usunięcia wad, pismo reklamacyjne itp. Zobaczysz, że umowy nie są takie straszne. Lojalnie uprzedzam, że w żadnym wypadku nie są to wzorcowe umowy – na pewno można skonstruować lepsze, które w jeszcze większym stopniu zagwarantują twój spokój. A przy bardziej skomplikowanych pracach najlepiej skorzystać z usług prawnika – koszt takiej usługi jest znikomy w porównaniu do całkowitego kosztu budowy.

Wróćmy do tego, co powinna zawierać każda umowa.

Wysokość wynagrodzenia

Wynagrodzenie można ustalić na różne sposoby. Można uzgodnić rozliczenie oparte o metry kwadratowe, można ustalić stawkę dzienną, godzinową, za punkt (w przypadku elektryków i hydraulików) i tak dalej. Najwygodniej jednak ustalić całkowite wynagrodzenie za wykonaną pracę – jest to tak zwane wynagrodzenie ryczałtowe. Oznacza to, że wykonawca nie będzie mógł podwyższyć swojego wynagrodzenia w ramach zakresu prac objętych umową. Dzięki temu unikniesz wielu nieporozumień, np. takich, jakie miał sąsiad z elektrykiem (z poprzedniego rozdziału). Pamiętaj, że wykonawca może być uczciwy, ale niedomówienia lub przeoczenia mogą się zdarzyć każdemu. Co z tego, że ty będziesz pewny waszych ustaleń, skoro po wykonanej pracy okaże się, że musisz zapłacić więcej, bo wykonawca uważa, że wynegocjowana cena nie obejmowała kilku rzeczy, bo to przecież „oczywiste”? Wynagrodzenie ryczałtowe powinno zabezpieczyć cię przed dodatkowymi kosztami, a rozmowa z wykonawcą na ten temat pozwoli wyjaśnić wszystkie wątpliwości.

Wynegocjowałem dobrą cenę za metr ułożenia płytek tarasowych. Podczas omawiania warunków umowy, kiedy powiedziałem glazurnikowi, że chciałbym ustalić całkowitą kwotę wynagrodzenia za skończenie tarasu, coś go tknęło, wziął miarkę i poziomicę, poszedł na taras i okazało się, że jest krzywy i trzeba będzie wykonać dodatkową pracę związaną

z jego wyrównaniem. Wróciliśmy do negocjacji.

Co by dało wpisanie do umowy całkowitej kwoty wynagrodzenia? Gdyby glazurnik podpisał taką umowę, byłby zobowiązany do wyrównania tarasu we własnym zakresie. Tak to działa – oczekujesz, że praca zostanie ukończona za ustalone wynagrodzenie. I tyle. To wykonawca musi się upewnić, czy dobrze oszacował czas na wykonanie ustalonego zadania, a jeżeli się pomylił, to wina leży po jego stronie. To jest jego ryzyko. I o to w tym wszystkim chodzi – przenosisz ciężar odpowiedzialności z siebie na wykonawcę. Jeżeli wykonawca zgadza się na ustalone warunki, to jesteś pewny, że wie, czego się podejmuje i nie ma potem słuchania o krzywych ścianach (w przypadku tynkarzy), kiepskim podłożu (malarzy) czy innych nieoczekiwanych zdarzeniach.

Poza tym wpisanie całkowitej kwoty pozwala na uniknięcie niepotrzebnych sporów na późniejszym etapie. Przypuśćmy, że ustaliłeś z glazurnikiem cenę nie za wykonanie całego tarasu, ale za położenie 1 m^2 płytek. W tym przypadku glazurnik miałby zapewne rację, mówiąc, że ustalone wynagrodzenie dotyczy wyłącznie położenia płytek i nie było mowy na temat rozliczenia innych prac. Nie dość, że doszłoby pewnie do niemiłej wymiany zdań, to w dodatku byłbyś narażony na nieoczekiwane wydatki. W takiej sytuacji pewnie nawet nie szukałbyś innego wykonawcy do poprawienia tarasu i zgodziłbyś się na cenę podaną przez glazurnika. I prawdopodobnie byś przepłacił.

Naprawdę zalecam wpisywanie całkowitej kwoty, gdzie tylko się da. Bez tego hydraulik po wykonanej pracy może powiedzieć, że umówiona kwota nie obejmowała pracy związanej z kuciem pod rury (to się naprawdę zdarza!), a glazurnik, że przez krzywe ściany musiał dać więcej materiału, za który musisz zapłacić (ale że jest człowiekiem o wielkim sercu, to potraktuje cię ulgowo i dopłacisz za to tylko 300 złotych więcej). Chodzi też o tak prozaiczną rzecz, jak liczenie metrów – przykładowo wykonawcy wykonujący tynki zewnętrzne w różny sposób liczą metry elewacji zewnętrznej. Niektórzy liczą wszystko – włącznie z oknami i bramą garażową. Niektórzy pomijają otwory większe – od 4 m^2. Niektórzy liczą elewację przed wykonaniem ocieplenia, a niektórzy po (powierzchnia ocieplonej elewacji jest większa). Wszystkie firmy mogą mieć te same stawki za wykonanie jednego metra elewacji, ale przez różnice w liczeniu metrów całkowite kwoty mogą się różnić o setki złotych!

Możliwość zmiany wysokości wynagrodzenia powinna istnieć jedynie w przypadku wprowadzenia zmian na życzenie inwestora – zmiana może nastąpić zarówno w górę, jak i w dół.

Jeżeli ustalenie całkowitej kwoty nie jest możliwe lub rodzaj prac składa się z wielu etapów, należy każdy etap dokładnie opisać i w miarę możliwości nie pozostawiać miejsca na wątpliwości. Przykładowo – podczas podpisywania umowy z elektrykiem jeszcze nie wiedziałem, ile będę potrzebował punktów elektrycznych i dlatego nie było możliwe wpisanie całkowitej kwoty za realizację zadania. Z tego powodu w umowie napisałem, że koszt wykonania jednego punktu elektrycznego wynosi 25 złotych, a punkt elektryczny jest rozumiany jako gniazdo elektryczne, wypust oświetleniowy wraz z włącznikiem (wypust oświetleniowy wraz z włącznikiem schodowym liczony jest jako 1,5 punktu) i punkt podłączenia mediów (telewizja, punkty audio, Internet). Dodatkowo ustaliłem cenę montażu rozdzielni: 12 złotych za każdy użyty moduł.

Dodatkowa uwaga: Należy uwzględnić w umowie to, czy podane wynagrodzenie jest kwotą netto czy brutto. Nie zawsze jest to oczywiste.

Zakres prac

Zwykle (z małymi wyjątkami) im bardziej szczegółowo opiszesz zadania wykonawcy, tym lepiej. Chcesz podpisać umowę na wykonanie stanu surowego otwartego, ale czy jesteś pewny, że wykonanie schodów wchodzi w zakres prac? A tarasy? Być może ustaliłeś także, że ekipa wykona kominy? A co z otynkowaniem części ponad dachem? Interpretacje wykonawców mogą czasami zadziwić. Ba, wyobraź sobie, że podpisałeś umowę z generalnym wykonawcą na wykonanie domu do stanu deweloperskiego. A czy zdajesz sobie sprawę, że nigdzie w przepisach nie ma konkretnej definicji stanu deweloperskiego?

Z tego powodu zadbaj o to, aby między tobą a wykonawcą zostało jak najmniej nieustalonych kwestii, zapisów umożliwiających rozmaite interpretacje i wpisuj do umowy także oczywiste rzeczy:

- » Glazurnik kładzie glazurę? Napisz, w którym pomieszczeniu i do jakiej wysokości lub dołącz jakikolwiek rysunek do umowy.

- » Ustaliłeś, że ogrzewanie podłogowe ma być tylko w kuchni i w łazienkach? Wpisz to.

- » Ustaliłeś, że malarz ma pomalować na biało wszystkie pomieszczenia oprócz kuchni, która będzie pomalowana na żółto? Wpisz to.

Nie pozostawiaj żadnych wątpliwości. Zawczasu unikaj nieporozumień.

Brak szczegółowego rozpisanego zakresu obowiązków najczęściej oznacza, że wykonawca będzie do ciebie dzwonił co kilka godzin i upewniał się, czy na pewno dobrze robi swoją robotę (albo, co gorsza, nie będzie miał wątpliwości i zrobi tak, jak będzie mu się wydawało). Nawet nie wiesz, jak trudno jest niektóre sprawy wytłumaczyć przez telefon. W słuchawce słyszysz tak, tak, wszystko jasne, a na budowie okazuje się, że wszystko zostało podłączone na odwrót.

O tym, jak łatwo o nieporozumienie, świadczy następująca historia: zadzwonił do mnie dekarz z pytaniem, po której stronie domu mają być umieszczone okna dachowe. Udzieliłem mu wyczerpujących informacji i powtórzyłem je trzy razy tylko innymi słowami, aby nie pozostawić cienia wątpliwości. Dach mam dwuspadowy, okna mam dwa, jak można się tu pomylić? Okazało się jednak, że tylko jedno okno zostało zamontowane po dobrej stronie domu. Dlaczego tak się stało? Nie wiem ani ja, ani dekarz. Na szczęście usterkę poprawił na własny koszt.

A pomyłka prawdopodobnie powstała dlatego, że podczas rozmowy jako punkt orientacyjny ustaliłem wejście do domu.

Problem w tym, że wykonawca uznał, że główne wejście do domu prowadzi przez taras, który znajduje się z innej strony i właśnie tam stał, gdy ze mną rozmawiał.

Pamiętam ciekawe ćwiczenie, które odbyło się na pewnym szkoleniu. Dwie osoby siedziały odwrócone do siebie plecami. Jedna otrzymała kartkę, na której był narysowany prosty geometryczny rysunek, a druga dostała czystą kartkę i długopis. Zadaniem pierwszej osoby było opisanie swojego obrazka w taki sposób, aby druga narysowała identyczny rysunek na swojej kartce. Brzmi banalnie, prawda? Dużo osób zaczynało opis od podania dokładnych informacji na temat widocznego rysunku, np. tak: zacznij od lewego górnego rogu i narysuj linię do środka kartki lub podobnie. Okazuje się, że mało kto dobrze wykonał to zadanie, ponieważ większość osób przyjęła na samym początku to samo mylne założenie. Uznawano, że partner trzyma pustą kartkę w taki sam sposób jak oni (np. poziomo) i przez to nawet najbardziej dokładny opis rysunku nie mógł zostać dokładnie odwzorowany. Bardzo pouczające doświadczenie.

Terminy realizacji i kary umowne

Ustal zarówno termin rozpoczęcia prac, jak i termin ich zakończenia oraz wysokość kar za przekroczenie tych terminów.

Wpisanie do umowy informacji o karach umownych nie zawsze spotyka się ze zrozumieniem. Nawet gdy wykonawca jest rzetelny i w pełni profesjonalny, to myśl o płaceniu potencjalnych kar umownych jest cóż… dość niekomfortowa.

Polecam mój sposób – staram się niczego nie narzucać. Przed napisaniem umowy pytam wykonawcę o to, kiedy może rozpocząć pracę i kiedy spodziewa się jej zakończenia. Jeżeli ten termin mnie zadowala, to informuję go, że wpiszemy te terminy do umowy. Zaznaczam też, że rozumiem możliwość wystąpienia nieoczekiwanych zdarzeń, dlatego też w umowie termin wykonania będzie nieco spokojniejszy (np. o tydzień późniejszy od podanej daty). Uprzedzam go zarazem, że jeżeli ten wydłużony termin nie zostanie zachowany, to jego wynagrodzenie zostanie obniżone o np. 1% za każdy dzień opóźnienia.

Zwykle wykonawcy zgadzają się na takie rozwiązanie i uwzględnienie kar umownych. To działa, ponieważ to wykonawca wybiera termin wykonania pracy, a ja mu ten termin jeszcze wydłużam – dzięki temu on nie czuje się atakowany i widzi, że zależy mi na wykonaniu pracy i nie jestem nastawiony na ucięcie jak najwięcej z jego wynagrodzenia. Warto przy takiej rozmowie potraktować te kary umowne tak lekko jak się da. Na zasadzie: wiem, że pan zrobi to w terminie, wpiszemy nawet datę późniejszą, ale miałem już taką sytuację, że ktoś mi się z robotą opóźniał, więc wpiszemy jakieś kary dla świętego spokoju, w porządku?.

Pewien wykonawca spóźniał się z wykonaniem powierzonego zadania. Nie było go na budowie co kilka dni, podawał za każdym razem różne wytłumaczenia.

Były kuriozalne – z jego wymówek wynikało m.in. to, że podczas budowy zmarł mu ojciec.

Trzy razy.

Tak – trzy razy jechał na jego pogrzeb. A ojciec zapewne

do tej pory żyje i ma się dobrze.

Nie martw się o wykonawcę. Rozsądny wykonawca umie zadbać o swoje interesy. Może np. zastrzec w umowie, że termin rozpoczęcia prac jest możliwy tylko wtedy, jeżeli temperatura na zewnątrz będzie wynosiła powyżej zera lub jeżeli inwestor dostarczy do pracy wszystkie niezbędne materiały. Tego typu zastrzeżenia są normalne i jak najbardziej możesz się pod tym podpisać.

Jaką karę umowną wpisać w umowie? Nie ma w tym zakresie zbyt dużych ograniczeń i możesz wpisać praktycznie wszystko z zastrzeżeniem, że wysokość kary nie może być większa od wysokości świadczenia. Reszta jest kwestią uznaniową i możesz wpisać w umowie dowolną kwotę, o ile będziesz mógł ją dobrze uzasadnić. Jeżeli przez opóźnienie wykonawcy nie wprowadzisz się do nowego mieszkania i przez to poniesiesz dodatkowe koszty związane np. z wynajmem mieszkania, to śmiało możesz wpisać karę w wysokości kilku tysięcy. W przypadku sporu to sąd będzie rozstrzygał te kwestie, ale jeżeli przez opóźnienie lub niesolidność wykonawcy poniosłeś realne straty, to wygraną masz praktycznie w kieszeni. Na szczęście rzadko kiedy dochodzi do rozstrzygania sporu przed sądem – już sam fakt podpisania umowy przez wykonawcę daje niesamowicie dużo; wykonawca z jednej strony czuje nad sobą pewną presję i wie, że w przypadku niesolidnego wykonania będzie musiał za to zapłacić, a z drugiej strony zazwyczaj nie zna się na prawie i nie chce chodzić po sądach i walczyć do upadłego.

A co jeżeli dopiero organizujesz budowę i spotykasz się z wykonawcami, z którymi zaczniesz współpracę np. dopiero w przyszłym roku? W takiej sytuacji nie jest możliwe ustalenie dokładnych terminów, a wszystkie plany może zrujnować choćby pogoda. W takiej sytuacji podpiszcie umowę zawierającą orientacyjne terminy lub umowę zawierającą paragraf o tym, że dokładne terminy rozpoczęcia i zakończenia prac zostaną ustalone w terminie późniejszym. Podczas budowy bądź w kontakcie z wykonawcą i gdy ustalicie w pewnym momencie, że można podać dokładne terminy, spotkajcie się i uzupełnijcie umowę o stosowne daty. Więcej o tym w rozdziale „Organizacja budowy”.

Zaliczki

Zaliczki są z założenia bardzo przydatne. Jeżeli wykonawca otrzyma od ciebie pieniądze, to jest pewny, że jesteś zdecydowany na jego usługi, za to ty jesteś pewny, że zarezerwuje sobie odpowiednie terminy i cię nie wystawi. Tak to działa, jeżeli rozmawiasz z rzetelnymi i uczciwymi ludźmi.

I tu wkracza żelazna zasada: nigdy nie dawaj zaliczki bez podpisanej umowy i bez potwierdzenia zapłaty.

Dość często zdarza się następująca sytuacja: inwestor daje zaliczkę (często bez żadnej umowy, ba, nawet bez żadnego potwierdzenia) i… po wykonawcy. Nie pojawia się w wyznaczonym terminie, nie odbiera telefonu – po prostu znika z pieniędzmi. To się zdarza częściej niż myślisz! Nawet podpisanie umowy lub posiadanie potwierdzenia zapłacenia zaliczki może nie uchronić cię przed kłopotami – jeżeli wykonawca weźmie zaliczkę i zniknie, to zapewne nie będzie ci się chciało iść do prawnika i do sądu, i ostatecznie machniesz na to ręką. Dowiesz się, że koszty odzyskania będą wysokie, a kwota, o którą walczysz, będzie zapewne niska.

Jak w takim razie najlepiej zabezpieczyć się przed stratą pieniędzy? Rozwiązanie jest proste – staraj się nie dawać zaliczek. Nie masz żadnego interesu w tym, aby dawać jakiekolwiek pieniądze przed rozpoczęciem prac. Zaliczka jest dobrym zabezpieczeniem dla wykonawcy, ale ty nie masz z tego żadnej korzyści.

Jak może zareagować wykonawca na informację, że nie decydujesz się na danie zaliczki? Może to po prostu… zaakceptować. Czasami wykonawcy proszą o zaliczkę z przyzwyczajenia, ale nie robią żadnych problemów, jeżeli jej nie otrzymają.

W innym przypadku wykonawca może mieć obawy co do tego, że możesz go np. dzień przed planowanym rozpoczęciem prac poinformować o rezygnacji z jego usług. To są słuszne obawy – zdarzają się inwestorzy cwaniaki, którzy potrafią tak postępować. W takiej sytuacji zabezpiecz interesy wykonawcy w inny sposób – w umowie może znaleźć się zapis, że strona odstępująca od umowy będzie zobowiązana do zapłaty drugiej stronie xxx złotych kary umownej. To zagwarantuje bezpieczeństwo obu stronom.

Są jednak sytuacje, w których nie unikniesz zapłacenia wykonawcy jakiejś kwoty. W takiej sytuacji warto pomyśleć o zadatku. Jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem? W przypadku zaliczki, jeżeli wykonawca zrezygnuje z pracy, to będzie musiał ci oddać całą wpłaconą kwotę. To oczywiście dobrze, że nie straciłeś pieniędzy, ale zadatek zabezpiecza cię lepiej – możesz żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Jeżeli dasz stolarzowi 1000 zł zadatku, to w przypadku gdy to on odstąpi od umowy, będzie zobowiązany zwrócić ci całe 2000 złotych. Miło :) Zadatek jest bardzo dobrym straszakiem, dzięki któremu wykonawca dwa razy pomyśli, czy opłaca mu się rezygnować z umowy.

Gwarancje i odpowiedzialność

Gwarancja na wykonaną pracę jest bardzo istotna. Jaki powinien być zakres gwarancji i jaki czas jej obowiązywania? Wszystko jest do omówienia i negocjacji. Pamiętaj, że okres obowiązywania gwarancji można wydłużyć i zależy to tylko od dobrej woli wykonawcy. Czasami warto powalczyć o dodatkowy rok czy dwa. Pisałem wcześniej o sytuacji z moją podbitką, która spadła po prawie dwóch latach od jej zamontowania. Na szczęście gwarancja była podpisana na taki okres, że wykonawca naprawił ją na swój koszt.

Dobrze też zapisać w umowie, w jakim terminie wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wad, na przykład: w okresie gwarancji Wykonawca zobowiązuje się do usunięcia wad na koszt własny w terminie 7 dni od dnia powiadomienia o ich ujawnieniu.

Dane wykonawcy

W umowie muszą się znaleźć dane wykonawcy. Jeżeli jest to firma, to w umowie musi się znaleźć jej pełna nazwa, adres oraz NIP. W przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, adres i numer dowodu osobistego.

Zawsze sprawdzaj, czy podane dane są prawidłowe i nigdy nie wierz na słowo. Jeżeli wykonawca prowadzi firmę, to sprawdź, czy ona istnieje (http://stat.gov.pl/regon/), możesz też poprosić o jakieś dokumenty potwierdzające istnienie działalności.

Jeżeli wykonawca jest osobą fizyczną, to poproś o dowód osobisty w celu zweryfikowania danych. Jeżeli wykonawca odmówi, to się z nim pożegnaj – nie warto ryzykować. Pokazanie dowodu jest czymś naturalnym – jeżeli zatrudniasz nianię, to czymś absolutnie podstawowym jest spisanie jej danych osobowych, prawda? Jeżeli ktoś będzie miał obawy, to uspokój go, mówiąc, że nie masz zamiaru skanować i kserować jego dokumentów, chcesz tylko sprawdzić poprawność danych z tymi, które są w umowie. Jest to standardowy sposób postępowania i nie ma w nim nic niepokojącego.

Pozostałe

Kilka luźnych uwag:

- » Jeżeli wykonawca ma swój wzór umowy, to nie podpisuj jej, dopóki nie będziesz absolutnie pewny, że zawiera wszystkie niezbędne elementy. Będzie cię zapewne namawiał do złożenia podpisu – jego argumentem będzie to, że wszyscy jego klienci taką umowę podpisują od lat, ale to cię nie interesuje – ty dbasz o swoje interesy i podpiszesz umowę dopiero wtedy, kiedy będzie cię zadowalała. Radzę po prostu napisać umowę samodzielnie – tylko w ten sposób odpowiednio się zabezpieczysz.

- » Nieprofesjonalni wykonawcy bardzo lubią narzekać. Kręcą nosem na poprzedników (glazurnik na tynkarza, tynkarz na murarza itp.), na złą jakość podłoża, na kiepskie materiały, na warunki i tak dalej, i tak dalej. Część osób robi tak, aby w ten sposób zabezpieczyć się przed ewentualnymi uwagami klienta.

Zwykle wygląda to tak, że wykonawca krytykuje wszystko, co się da, ale jednocześnie uspokaja inwestora, że będzie wszystko w porządku. Jeżeli praca jednak nie zostanie wykonana właściwie, to wykonawca mówi: mówiłem panu, że to i to, i to jest nie tak – to nie moja wina i lepiej nie będzie!. Oczywiście w przypadku takiej rozmowy ty jesteś na wygranej pozycji – wykonawca podjął się wykonania pracy i praca ma zostać wykonana prawidłowo. Warto te kwestie poruszyć, aby uniknąć niepotrzebnych konfrontacji i dlatego w umowie powinien znaleźć się zapis, że wykonawca zapoznał się ze stanem budowy i nie wnosi żadnych uwag. Dzięki temu w przypadku zwalania winy na poprzedników będziesz mógł krótko ucinać rozmowę i przypominać, że warunki pracy były mu znane wcześniej.

- » Warto zobowiązać wykonawcę do tego, żeby pozostawił porządek po wykonanej pracy. Ja po mojej budowie uzbierałem ponad 100 puszek i butelek rozsianych po całej okolicy. Co ciekawe, na mojej działce był względny porządek, ale najwidoczniej wykonawcy urządzili sobie zawody, kto dalej rzuci pustą puszkę – znajdowałem śmieci dosłownie wszędzie. Urzekło mnie jedno miejsce – w siatce znajdowało się 20 puszek i wszystko zostało starannie przykryte liśćmi i gałązkami. A mieli przecież worki na śmieci…

Takie śmieci sprząta się jednak w miarę szybko. A co z kawałkami cegieł, fragmentami tynków, kawałkami styropianu, pustymi opakowaniami itd.? Wierz mi, że nie chcesz tego sprzątać sam. Co więcej, jeżeli nie będziesz tego robił na bieżąco, to pod koniec budowy uzbiera się tyle śmieci, że będziesz zmuszony do zamówienia kontenera.

Nie płać wykonawcy, dopóki nie pozostawi po sobie porządku! I nie daj się zbyć, jeżeli usłyszysz, że dzisiaj się rozliczymy, a jutro na pewno ktoś przyjdzie i posprząta. I wpisz to do umowy, abyś mógł to łatwiej wyegzekwować.

5

Mam nadzieję, że wyczerpująco opisałem, co powinna zawierać umowa o współpracę. Pamiętaj – to, co nie jest zatwierdzone, wydrukowane i podpisane, nie ma żadnego znaczenia, a szczegółowa i porządna umowa jest dobra zarówno dla wykonawcy, jak i inwestora. Jeżeli nie jesteś czegoś pewny – wyślij mi e-mail, chętnie pomogę. A jeżeli masz dalej jakiekolwiek wątpliwości co do tego, czy w ogóle warto spisywać umowy – oto kilka cytatów z różnych forów internetowych, gdzie inwestorzy prosili o pomoc związaną z nierzetelnym wykonawcą (podkreślenia moje):

- » Niestety (ta, nasz błąd!) nie znamy nawet do końca danych firmy (zapewne na czarno robią), nie podpisaliśmy umowy, po każdym etapie płaciliśmy z ręki do ręki.

- » Na podstawie umowy ustnej na roboty budowlane wykonawca, nie kończąc, odszedł z placu budowy. Po sześciu miesiącach przysłał FV, na którą otrzymał odpowiedź, że porzucił budowę, a kwota, o jaką się ubiega, została zaliczona na pokrycie kosztów wykończenia prac przez niego.

- » Faceci weszli do mieszkania, przez trzy tygodnie przyjeżdżali codziennie od 8 do 17. Pracowali we dwóch, postęp w robotach widzialny gołym okiem. Od początku znali nasze warunki, wiedzieli, jakimi materiałami chcemy robić, a przede wszystkim, że zależy nam na czasie, bo chcemy się wprowadzić do mieszkania przed porodem. Pracowali bez żadnej umowy (mieszkamy w małej miejscowości, w której wszyscy się znają). Po dwóch tygodniach wzięli 2 tys. kasy, po następnych trzech tygodniach – 5 tys. No i zaczęło się: nieodbieranie naszych telefonów, zero reakcji na nasze uwagi dotyczące wykonania prac (gładź położona jak fale Dunaju). W końcu przestali w ogóle przyjeżdżać. Nie wykonali prac na 8 tys. zł, zostaliśmy jawnie oszukani.

- » Nasza naiwność polegała na tym, że wszystko ustalaliśmy „na gębę” (żeby zaoszczędzić na VAT, jak zresztą większość budujących). A czuliśmy się bezpiecznie, bo człowiek był naprawdę sensowny i zaangażowany. Ale nie mamy na tego człowieka żadnego „bata”. Nie ma nawet śladu, że był kiedykolwiek na naszej budowie. A wystarczyłoby podpisać prostą jednostronicową umowę – mały świstek, który pozwoliłby mi teraz wezwać choćby nadzór budowlany. Dlatego wszyscy, którzy planujecie się budować, pamiętajcie: nic na ładne oczy, WSZYSTKO na piśmie.

Pułapka uciekającego czasu

Zatrzymajmy się na chwilę. Zakładam, że przeczytałeś mój poradnik i zacząłeś się stosować do jego rad. Jeżeli budujesz dom, to starannie wybrałeś wykonawców stanu surowego, przeszedłeś przez pierwsze problemy i stresujące sytuacje i nie możesz doczekać się rozpoczęcia kolejnych etapów budowy, aby jak najszybciej się wprowadzić do przytulnego mieszkania. Zaczynasz się spieszyć. Wybór kolejnych wykonawców, rozmowy z ich poprzednimi klientami, ustalanie szczegółów prac – to wszystko trwa. A przecież równolegle do tego wybierasz elementy wykończenia, armaturę, meble, rozmawiasz z dostawcami materiałów budowlanych, negocjujesz ceny wyposażenia i tak dalej, i tak dalej. Masz mnóstwo na głowie, a przecież masz też inne obowiązki, pracę, rodzinę. Być może czujesz, że w pewnym momencie budowa stanęła, że pomimo tego, że cały czas coś robisz, to nie widzisz żadnych postępów. To wszystko powoduje, że będziesz miał ochotę na ułatwienie sobie życia i istnieje ryzyko, że nie będziesz już tak ostrożny przy wyborze wykonawców lub zdecydujesz się na zakup materiałów gorszej jakości tylko dlatego, że są dostępne od ręki. Będziesz po prostu chciał jak najszybciej podjąć decyzje, żeby wreszcie prace poszły do przodu.

Mogę cię tylko uspokoić, że jest to jak najbardziej typowa sprawa. Każda osoba zamierzająca zbudować swój pierwszy dom stresuje się, dużo czyta, rozmawia, zdobywa wiedzę i nie jest pewna, jak sobie z tym wszystkim poradzi. Jeżeli czytasz mój poradnik po raz pierwszy, a jeszcze nie zacząłeś budowy, to prawdopodobnie przekonałem cię do tego, aby być bardzo ostrożnym podczas współpracy z ludźmi. Gdy zaczyna się budowa, zwykle okazuje się, że wcale nie jest tak źle – budowa idzie sprawnie, widać, jak mury szybko rosną, aż się człowiek cieszy. I po kilku miesiącach takiej sprawnej budowy człowiek opuszcza gardę, zapomina o wszystkich ostrzeżeniach i myśli, że z tą budową nie jest tak źle, jak myślał.

Bardzo proszę: zapamiętaj, zapisz gdzieś, żeby wrócić do tego poradnika w czasie budowania murów. Prawda jest taka, że pierwsze etapy budowy zawsze są najłatwiejsze – na rynku jest bardzo wielu fachowców, prace idą sprawnie, efekty widać dosłownie z dnia na dzień i to powoduje, że przestajesz być ostrożny. Co gorsze, możesz zacząć się spieszyć i zaczniesz po kolei ignorować wszystkie rady, które zawarłem w książce. A to spory błąd, bo kolejne, znacznie trudniejsze etapy budowy (przynajmniej pod względem organizacyjnym) są dopiero przed tobą. Zresztą nie bez powodu ostatni etap budowy, „wykończeniówka”, swoją nazwę wziął od wykończenia inwestora :)

Jeżeli czytasz to właśnie na tym etapie budowy i czujesz, że masz za dużo na głowie i kusi cię, by obniżyć wymagania co do wykonawców, to mam dla ciebie jedną, prostą radę:

Usiądź w spokojnym miejscu, zamknij oczy, weź parę głębokich wdechów i oczyść swój umysł ze wszystkich trosk i myśli. Dobrze, zdaję sobie sprawę, jak to brzmi i nie mam zamiaru bawić się w psychologa, ale wiem, że odzyskanie dystansu do całej inwestycji jest niezbędne do tego, aby dalsze etapy budowy także szły sprawnie.

Popatrz na to rozsądnie. Wybór pierwszego lepszego wykonawcy sprawi ci ulgę tylko na chwilę. Nie przyspieszysz w ten sposób niczego ani nie zaoszczędzisz na tym pieniędzy. Tak właściwie to czemu tak się spieszysz? Obiecałeś rodzinie, że przeprowadzicie się na gwiazdkę? Chciałbyś mieć budowę już dawno za sobą? Zapomnij o tym i nie daj się presji. Zapomnij na chwilę o harmonogramie i skoncentruj się na swoim zadaniu – masz pozyskać do współpracy fachowców, którzy zbudują ci dom, w którym będziesz mieszkał z przyjemnością. Dobry wykonawca ukończy pracę w terminie – zły może cię zwodzić tygodniami, a jego prace mogą wymagać poprawek. Cały pośpiech może się na tobie bardzo szybko zemścić. Nawet jeżeli w tej chwili wynajmujesz mieszkanie i czujesz, że z każdym tygodniem opóźnienia tracisz pieniądze – to nie ma znaczenia. Zły wybór wykonawcy i popełnione przez niego błędy mogą cię kosztować o wiele więcej niż miesięczny czynsz.

Jeżeli czujesz, że wszystko zaczyna cię przerastać – zrób sobie wolne. Przestań przez kilka dni czytać o budowach, nie szukaj mebli, nie wybieraj glazury, nie przyjeżdżaj na plac budowy, nie zastanawiaj się nad wyborem materiałów, nie rozmawiaj o budowie – po prostu zrób sobie przerwę. Organizacja budowy własnego domu jest wyczerpującą pracą i należy ci się wypoczynek.

Kontrola

Wracamy na plac budowy. Wiesz już, w jaki sposób wybrać odpowiedniego wykonawcę i wynegocjować z nim dobre warunki współpracy. Zdajesz sobie sprawę, jak bardzo ważna jest podpisana umowa, która zabezpiecza interesy obu stron. Wyznaczyłeś termin rozpoczęcia i zakończenia prac. Wykonawca stawił się w terminie i zaczął pracę – nie mogłoby być lepiej. Bądź jednak dalej czujny i sprawdzaj, czy wykonawca postępuje według waszych ustaleń. Nawet najlepszy profesjonalista może o czymś zapomnieć lub coś pominąć. Mogliście też najzwyczajniej w świecie źle się zrozumieć podczas ustalania warunków współpracy. A może po prostu wykonawca, który cię do siebie przekonał, nie jest takim profesjonalistą, na jakiego wyglądał. Dla własnego spokoju co jakiś czas sprawdzaj postępy i jakość wykonywanych prac. Lepiej zauważyć błąd na wczesnym etapie niż po wykonaniu prac – czasami może być za późno.

Hydraulicy robili łazienkę. Wieczorem wziąłem miarkę i sprawdziłem, czy wszystko jest robione według ustaleń. Okazało się, że źle zamontowali podejście wodociągowe przy wannie – zapomnieli o tym, że między wanną a ścianą będzie półeczka i kran zostałby zamontowany o 10 cm za blisko ściany, a co za tym idzie, byłby niesymetrycznie umiejscowiony względem wanny. Do tego to samo podejście było także o 20 cm za nisko. Co się okazało? Hydraulicy spojrzeli pobieżnie na plany, zobaczyli, na jakiej wysokości mają być zamontowane podejścia, ale nie zorientowali się, że na planie wszystkie wymiary są podane od gotowej podłogi,

a na budowie nie było jeszcze nawet wylewki…

Rzecz drobna i poprawa błędu zajęła hydraulikom niewiele czasu. Zwykle błędy wyłapywane podczas bieżących prac są proste do poprawienia. Wyobraź sobie jednak, że złe umiejscowienie tego podejścia wyszłoby dopiero na etapie białego montażu.

Cała łazienka w glazurze, WC, umywalka i prysznic już są zamontowane, montujemy wannę i… Kucie ściany, wzywanie hydraulika do poprawki, ponowny montaż. Niepotrzebna strata czasu i nerwów.

Jeżeli współpracujesz z generalnym wykonawcą, to także nie zaniedbuj kontroli. Wiem o tym, że trudno się zmusić do patrzenia wykonawcy na ręce. Po to przecież współpracujemy z profesjonalistą, żeby robota była zrobiona dobrze i żebyśmy nie musieli się niczym martwić. Odrobina zaufania oczywiście nigdy nie zaszkodzi (inaczej człowiek by zwariował), ale osobom, które zaczynają swój pierwszy remont lub pierwszą budowę, szczerze polecam sprawdzanie dosłownie wszystkiego – w miarę możliwości każdego dnia przejdź się po swojej budowie i dokładnie obejrzyj, co zostało wykonane od ostatniej wizyty, wszystko sprawdzaj z planami i wyjaśniaj na bieżąco wszelkie wątpliwości.

Jeżeli nie czujesz się pewnie – zaangażuj kogoś, kto się zna na danym temacie. W innym przypadku wykonawca może wykorzystać twoją niewiedzę, przekonując cię do tego, że wykonana przez niego praca została zrobiona dobrze. Znane są przypadki, gdy inwestor podpisał protokół odbiorczy i zapłacił wykonawcy pomimo tego, że wyremontowana przez niego łazienka pozostawiała wiele do życzenia – inwestor widział, co prawda, krzywo położone płytki, nierówne fugi i różne krzywizny, ale wykonawca go przekonał, że tak musi być, bo to ściany były krzywe, materiał kiepskiej jakości i nic więcej nie może z tym zrobić. Jeżeli jesteś mało asertywny i nie jesteś osobą „techniczną”, to wierz mi, że wykonawca może to w łatwy sposób wykorzystać.

Nie rób sobie krzywdy i nie akceptuj wykonanych prac bez gruntownego sprawdzenia i nie wahaj się prosić o pomoc kogoś z zewnątrz. Więcej o tym w rozdziale „Trochę o życiu”, gdzie opisałem moje początki i to, w jaki sposób ludzie wykorzystywali moją niewiedzę i uczciwość, a także w rozdziale „Odbiór prac”.

Wróćmy do patrzenia na ręce. Zalecam szczególną ostrożność, gdy współpracujesz z osobą z polecenia, z kimś z rodziny czy też po prostu z kimś zaufanym. Wbrew pozorom współpraca z takimi osobami jest czasami trudniejsza niż współpraca z kimś obcym:

- » Osoba z polecenia. Wykonawca, który jest z polecenia, to zwykle bardzo dobry wybór. Nie oznacza to jednak, że współpraca z nim ma czymś się różnić od współpracy z innymi wykonawcami! Sprawdzaj wykonywane przez niego prace tak jak u innych i nie obdarzaj tej osoby zbyt dużym zaufaniem. Znane są sytuacje, w których polecana, dobra firma stała się nagle zbyt rozchwytywana, wzięła na siebie za dużo obowiązków i zaczęła zawalać terminy albo wzięła do doraźnej pomocy nowych, nieprzeszkolonych pracowników. Może być i tak, że osoba, która poleciła danego wykonawcę, ma po prostu mniejsze wymagania od twoich. Zdarzają się też różne sytuacje losowe – problemy rodzinne mogą sprawić, że dana osoba nie jest skupiona na pracy i popełnia podstawowe błędy. Poza tym to, że osoba z polecenia sprawdziła się u kogoś, nie oznacza, że sprawdzi się i u ciebie – masz inne oczekiwania i nieco inną pracę do wykonania.

- » Znasz tę osobę – to znajomy lub rodzina. Zalecam szczególną ostrożność :) Szczerze mówiąc, moje doświadczenie wskazuje raczej na to, aby nie korzystać z usług rodziny lub bliskich znajomych, chyba że bardzo jasno określimy warunki takiej współpracy. Ba, nie znam ani jednego przypadku, aby taka współpraca zakończyła się satysfakcjonująco dla obu stron! Współpraca z taką osobą niczym się nie może różnić od współpracy z kimś obcym. Wiem, że określenie warunków współpracy i podpisanie umowy wydaje się w takim przypadku czymś nieodpowiednim, nawet niestosownym, ale jest to warunek konieczny do tego, żeby współpraca przebiegała bezproblemowo.

To może brzmi dziwnie – nie po to przecież chcemy współpracować z kimś z definicji zaufanym, aby teraz wchodzić w jakieś ustalenia, które mogą to zaufanie nadszarpnąć. Niestety… spotkałem się z takimi sytuacjami:

Mój znajomy wziął na kierownika budowy przyjaciela z podstawówki. Wziął od niego dwa razy mniej pieniędzy niż wskazywałaby cena rynkowa. Ten na budowie pojawił się jednak tylko pięć razy i nigdy go nie było, jak był potrzebny – zawsze miał jakieś wymówki. Na próby wyjaśnienia sytuacji mówił, że tanio policzył, więc niech znajomy nie oczekuje za wiele.

U innego znajomego pracuje na budowie członek rodziny. Obiecał, że wyrobi się z robotą w dwa miesiące. Minęło dwa razy więcej czasu, a znajomy musiał wziąć urlop i mu pomagać, aby zdążył się wprowadzić przed świętami.

Często jest tak, że wykonawca pracujący dla znajomego, któremu udzielił jeszcze jakiegoś rabatu, uważa taką robotę za „zapchajdziurę” i stąd bierze się wieczne przekładanie terminów, wielokrotne umawianie się na rozpoczęcie prac itd. Jeżeli teraz zwrócisz uwagę takiej osobie, to usłyszysz, że nie masz na co narzekać, bo przecież będziesz miał wszystko zrobione tanio, więc nie możesz mieć za dużych oczekiwań, a on będzie przychodził do ciebie w wolnym czasie. Ewentualnie obieca poprawę, ale i tak wszystko zostanie po staremu. To dotyczy także małych prac i przysług – oj, ile razy się naciąłem na coś takiego.

Przykład spoza budowy. Znajomy miał poświęcić w ciągu dnia dosłownie pięć minut na zrobienie pewnej wyceny. Powiedziałem mu, że sprawa jest bardzo ważna i zależy mi na tym, aby otrzymać informacje jeszcze tego samego dnia, bo walczę o duże zlecenie. Spokojnie, powiedział, za dwie godziny będę przy komputerze, to ci wszystko napiszę. Zadzwoniłem za trzy godziny i dowiedziałem się, że będzie jednak za godzinę. Po kolejnym telefonie to samo i wtedy poddałem się i sam zająłem się tą sprawą. Zadzwoniłem jednak jeszcze do niego o 18, aby powiedzieć mu, co o tym myślę i usłyszałem jedno zdanie pełne pretensji, które zwaliło mnie z nóg: „Sławku, ale ja też mam życie osobiste, wiesz, która godzina?!”.

Czy potraktowałby tak kogoś obcego?

Na pewno nie (a może…?).

Tak więc – ostrożnie. Tym niemniej, jeżeli twój znajomy jest profesjonalistą i będzie cię traktował jak normalnego klienta (a może i lepiej), to szczere gratulacje – zaproszenie go do współpracy jest bardzo dobrą decyzją.

- » Osoba, która współpracowała z tobą wcześniej i pokazała, że jest godna zaufania. Bądź zadowolony z jej pracy i ciesz się udaną współpracą. Podpisz jednak z nią umowę, spisz szczegóły, sprawdzaj postępy prac. Różnie bywa, oj, różnie… Każdy inaczej odbiera krytykę własnej pracy – może się okazać, że po paru tygodniach idealnej współpracy wykonawca się na ciebie po prostu obrazi, bo miałeś czelność wytknąć mu jakąś niedoróbkę. Może też dopiero po jakimś czasie okazać się, jakim jest człowiekiem – mój sprawdzony wykonawca musiał przerwać pracę u mnie, bo musiał iść… do więzienia. Poza tym ludzie potrafią negatywnie zaskoczyć i po kilku miesiącach, a nawet latach udanej współpracy.

Zleciłem stworzenie strony internetowej osobie, która realizowała dla mnie kilka innych projektów i byłem bardzo zadowolony z naszej współpracy. Do tego stopnia, że po potwierdzeniu warunków współpracy nie spisałem żadnej umowy, ograniczając się do spisania najważniejszych punktów w e-mailu. Nie określiłem nawet kar umownych za opóźnienie. Niestety projekt, który miał potrwać kilka miesięcy, trwa już prawie dwa lata. Brak umowy i jasno określonych warunków spowodował, że sam dawałem wykonawcy kolejne szanse i przesuwałem terminy, a jego traktowałem z dużą dozą cierpliwości. Na szczęście pomimo braku umowy udało się nam znaleźć rozwiązanie, które zadowoliło obie strony, ale wiem, że gdybym traktował go jak obcego, to nasza współpraca zakończyłaby się dawno temu, a ja miałbym

przygotowaną stronę internetową przez kogoś innego.

Jeżeli tej osoby nie znasz w życiu prywatnym, to nie wiesz, jakimi wartościami się kieruje i nie wiesz, czym cię może zaskoczyć. Pamiętaj, że ludzie, którzy wciskają babciom garnki za 5000 złotych, mają najbardziej szczery uśmiech na świecie.

Znajomy zlecił ułożenie kostki brukowej swojemu znajomemu, z którym owocnie współpracował kilka lat przy projektach z innej branży. Okazało się po prostu, że ma wieloletnie doświadczenie w układaniu kostki i chętnie wykona tę pracę w trakcie weekendów. Znajomy się zgodził, szczególnie że cena była atrakcyjna… Niestety – materiału pod kostkę poszło o wiele więcej niż powinno (koszty!), kostka została ułożona krzywo, a mój znajomy w pewnej chwili zakasał rękawy i pomagał przy jej układaniu. Cała praca miała być wykonana w krótkim czasie, a została zakończona po paru miesiącach – co tydzień było przekładanie terminów – a to ślub, a to wyjazd, a to coś tam. Wszystkie uwagi zbywali głupimi wymówkami,

przekreślając tak naprawdę kilka lat bardzo udanej współpracy.

- » Osoba, która wykonuje prostą robotę niewymagającą kontroli. Cóż, różnie z tym bywa.

Przyjechała do mnie szambiarka. Wyciągnęła to, co powinna i zabrała się do odjazdu. Po kilku metrach wjechała w błoto i nie mogła wyjechać – każda próba kończyła się zapadaniem samochodu. Na jakie rozwiązanie wpadł kierowca i jednocześnie właściciel firmy? Postanowił wylać całą zawartość na działkę obok, aby zmniejszyć ciężar samochodu!

Na szczęście byłem przy tym obecny, bo nieczystości wylądowałyby 5 metrów od mojego domu. Najbardziej idiotyczne było to, że wąż, który pobierał nieczystości, był na tyle długi, że można było całą zawartość bez problemu zrzucić z powrotem do mojego szamba… Co zresztą po mojej sugestii zrobiono, dzięki czemu szambiarka mogła wyjechać.

Nie piszę tego po to, aby przekonać cię do tego, że trzeba koniecznie kontrolować wszystko i wszystkich, że nikomu nie wolno ufać, że wszystkim trzeba patrzeć na ręce, bo na pewno coś zepsują, pomylą i będzie tragedia. Widziałem jednak tak wiele nieporozumień, nieprawidłowości (czy to z braku rozsądku, czy ze zwykłego zmęczenia), przeoczeń i głupot, że wiem, że błąd może zostać popełniony absolutnie w każdym miejscu i czasie. Malarz pomyli farby, tynkarz zatynkuje puszki, ktoś coś źle wymierzy, ktoś czegoś nie sprawdzi i błąd gotowy. Przy wykonywaniu każdej, nawet najprostszej pracy, i profesjonalista może popełnić błąd lub coś przeoczyć. Pamiętaj – nawet fachowiec z wieloletnim doświadczeniem może się pomylić. Dbaj o to, żeby mylił się u kogoś innego :)

Podsumowując – niezależnie od tego, czy jest to znajomy, osoba z polecenia, rodzina czy ktoś zupełnie obcy, staraj się wszystkich traktować równo i ustal jasne warunki współpracy dla dobra obu stron.

Jeżeli praca rzeczywiście jest prosta, to wystarczy, że skontrolujesz ją tylko raz – przy odbiorze. Pamiętaj, żeby nie płacić za pracę, której nie obejrzałeś i nie stwierdziłeś, że jest wykonana prawidłowo!

Skoro już wiesz, że wszystkich należy kontrolować, to jak to robić? Żelazne zasady:

- » Plany. Noś przy sobie plany twojego domu i sprawdzaj dosłownie wszystko to, co jest w nich zawarte. Grubość styropianu. Szerokość korytarzy. Wysokość budynku. Po ułożeniu pierwszej warstwy cegieł na chudziaku chodziłem z miarką i upewniałem się, że wszystko zostało dobrze wytyczone. I dlatego…

- » Miarka i poziomica (i dobre oko) twoimi przyjaciółkami. Mierz wszystko to, co jest do zmierzenia. Znam budowę, na której murarze umieścili za nisko okna (zostało to zauważone dopiero na etapie wylewki – moje nisko położone podejście pod kran to przy tym rzecz niewarta wzmianki), a na innej zbudowali schody, których pierwszy stopień był wyższy niż pozostałe. Ostatnio u znajomych zbudowano nieco za niski strych… Wyobraź sobie, że można też zrobić za wysokie otwory na drzwi (u pewnego inwestora wykryto to dopiero po wylewkach i po tynkach!). Mierz wszystko, notuj, sprawdzaj z ustaleniami i projektem. Upewnij się też, że wszystko trzyma poziom i pion. Świeżo wymurowane ściany mają mieć pion i sprawdź to, zanim murarze wyrównają ściany zaprawą. Tynki mają być równe. Sprawdzaj, mierz, aż do przesady. Zamontowano drzwi? Sprawdź, czy na całej długości są w równej odległości od ziemi. Zamontowano parapet? Sprawdź poziom! Założono półkę w szafie – sprawdź i upewnij się, że szklanki nie będą ci się ześlizgiwać na podłogę.

Sprawdź także, czy są zachowane kąty proste – szczególnie w miejscach gdzie będziesz robił zabudowę!

- » Rozwiewaj wątpliwości. Jeżeli nie jesteś czegoś pewny – pytaj. Jeżeli wyjaśnienia wykonawcy cię nie przekonują, to pytaj i dalej drąż temat. Jeżeli nie lubisz konfrontacji, to spytaj kogoś bardziej doświadczonego (kierownika budowy, znajomego), ale nigdy nie zostawiaj tematu bez wyjaśnienia! Wykonawcy często udzielają zdawkowych informacji lub uspokajają inwestora, aby tylko dał im w spokoju pracować, ale nie daj się temu zwieść. Pamiętaj, że masz prawo wiedzieć, co się dzieje. Masz też prawo czegoś nie wiedzieć, a wykonawca ma obowiązek udzielić ci pełnej i satysfakcjonującej odpowiedzi. Jeżeli usłyszysz: Niech pan/pani się nie martwi lub Kierowniczko! Co pani taka dociekliwa? Proszę nam zaufać!, to tym bardziej niech to wzbudzi twoje podejrzenia. Lepiej trzy razy spytać, niż raz żałować!

Jeżeli wykonawca cię nie uspokoił i dalej masz wątpliwości, ale naprawdę nie masz z kim ich omówić (pamiętaj jednak, że możesz skontaktować się choćby z twoim kierownikiem budowy), to przynajmniej zrób zdjęcia i zamieść odpowiednie pytanie na jakimś forum internetowym dotyczącym remontów i budów. Lepiej zrobić cokolwiek niż nic. Oczywiście należy zachować zdrowy rozsądek i nie być nadgorliwym – żaden wykonawca nie lubi klientów, którzy są namolni i bez wytchnienia zadają nowe (albo co gorsza – te same) pytania. Sam jestem wykonawcą (w innej branży) i mam swoich klientów, więc wiem, co mówię :)

- » Kontroluj ubytek materiału. Okazało się, że brakuje paneli i trzeba kupić kolejne? Zanim sięgniesz do portfela, sprawdź, ile materiału poszło. Może się okazać, że „magicy” uszkodzili kilkanaście paneli, wyrzucili je do kosza, a tobie wmawiają, że kupiłeś ich za mało. A może podmienili materiały dobrej jakości na inne, tańsze? Różne rzeczy się zdarzają.

Błędy i reklamacje.

Odbiór prac

Problemy, błędy lub niedoróbki mogą wystąpić w trakcie prac i cieszmy się, jeżeli zostaną odpowiednio wcześnie wychwycone. Wszystkiego jednak nie jesteśmy w stanie dopilnować i zdarza się, że niektóre problemy wychodzą dopiero po zakończeniu pracy, kiedy dochodzi do rozliczenia.

Co robić, jeżeli przy odbiorze prac zauważysz błędy?

Najważniejsze – nie płać! Wykonawca musi poprawić robotę przed otrzymaniem zapłaty. Nie musisz wnosić żadnej reklamacji na piśmie – skoro praca nie została wykonana, to wykonawca nie otrzyma pieniędzy i teraz to jemu zależy na tym, żeby cię zadowolić i odebrać wynagrodzenie. Pisałem wcześniej o przenoszeniu ciężaru odpowiedzialności na wykonawcę – niech to on czuje presję. Niech on się stara o wynagrodzenie! Jeżeli mu w tej chwili zapłacisz, to będziesz się stresował, ciągle dzwonił do niego i zmuszał do poprawienia usterek. Tego nie chcesz. Pamiętaj, że wykonawca zawsze będzie miał coś pilniejszego do roboty od pracowania za darmo u ciebie – w końcu już wziął od ciebie pieniądze, więc kolejna wizyta to dla niego tylko strata czasu.

Nie daj się zbyć, jeżeli wykonawca będzie mówił, że trzeba było na to wcześniej zwrócić uwagę, teraz jest za późno albo to teraz się rozliczymy, a wpadnę jakoś w przyszłym tygodniu.

Praca ma być wykonana prawidłowo przed otrzymaniem zapłaty. Kropka.

Możesz dla zwiększenia skuteczności poinformować, że praca nie została wykonana, a zgodnie z umową (masz umowę, prawda?), jeżeli praca zostanie ukończona po terminie, to naliczasz kary umowne. To bardzo motywuje. W najgorszym przypadku, jeżeli wykonawca nie poprawi błędów, to zostajesz z nieukończoną pracą, ale za to z kasą w kieszeni.

Zaznaczę jeszcze raz – nie płać, dopóki nie będziesz w pełni zadowolony z wykonanej pracy. Nie daj się nabrać na: niech pan zapłaci dzisiaj, a jutro ktoś podjedzie i poprawi. To „jutro” może nigdy nie nadejść, a ty zostaniesz niby z drobnym, ale upierdliwym problemem. Praca ma być skończona, miejsce pracy posprzątane, a sprzęt zabrany.

Jeżeli jednak wypłaciłeś wynagrodzenie, a dopiero później stwierdziłeś, że jednak część prac nie została wykonana prawidłowo – nic straconego. Najpierw zadzwoń do wykonawcy i ustal konkretną datę (dzień i godzina) naprawienia dzieła. Nie nabieraj się na podjadę w przyszłym tygodniu!

Po naprawieniu usterki możesz żądać zwrotu części wynagrodzenia lub też nie – wszystko zależy od konkretnego przypadku. Jeżeli przez błąd hydraulika zalało ci łazienkę, to możesz starać się o sporą rekompensatę, ale już za nieprawidłowo podłączony kontakt trudno tej rekompensaty oczekiwać.

Jeżeli jednak wykonawca nie stawił się w umówionym terminie i nie uprzedził cię o tym, to nie dawaj mu kolejnej szansy. Nie dzwoń do niego i nie proś go o przyjście. Teraz czas na to, aby on się przejął tą sytuacją. Zrelaksuj się, zadzwoń do niego i powiedz, że dzisiaj wysyłasz mu pocztą wezwanie do usunięcia wad w określonym terminie i po tym terminie wzywasz inną ekipę, która naprawi błędy na jego koszt. Nie jest ważne, co odpowie wykonawca i jak się będzie tłumaczył – pismo koniecznie wyślij tego samego dnia za potwierdzeniem odbioru. Niech czuje presję. W przypadku większych firm można przed przesłaniem wezwania opisać całą sytuację np. na forum budowlanym i przesłać do wykonawcy link do dyskusji. Nic tak nie boli jak perspektywa utraty potencjalnych klientów.

W ten sposób odzyskałem dług u mojego klienta – gdy przestał odbierać telefony, a przesyłane pisma nie spotykały się z żadną reakcją, przesłałem mu informację, że czekam na przelew jeden dzień albo umieszczam stosowną informację

na Facebooku. Kilka godzin później otrzymałem potwierdzenie

wpłaty od członka zarządu.

A jeżeli nic nie pomoże? Cóż – zostaje sąd. Przyznam, że tutaj moja wiedza się kończy (chociaż planuję w przyszłości uzupełnić poradnik o te kwestie) – do tej pory wszystkie sporne kwestie z wykonawcami zawsze udawało się rozwiązać ugodowo i tylko raz wysyłałem pocztą wezwanie do usunięcia wad (poskutkowało). Nawet podczas kilkunastu lat prowadzenia mojej działalności nie musiałem nigdy wchodzić na drogę sądową, czego i tobie z całego serca życzę. Jeżeli jednak będziesz miał taką nieprzyjemną sytuację, to polecam znaleźć kompetentnego prawnika i zwrócić się do niego o poradę. A wskazówki o tym, w jaki sposób znaleźć kompetentnego prawnika, znajdziesz na początku tego poradnika w rozdziale „Wybieramy wykonawcę”. Cóż, to uniwersalny poradnik :)

I najważniejsze – nigdy nie odpuszczaj. Nie machaj ręką: Aaa, to w sumie niewielka usterka, mogę z tym żyć albo wezmę kogoś innego, zapłacę 200 złotych i będę miał z głowy.

Im więcej ludzi odpuszcza, tym więcej mamy na rynku partaczy i „magików”. Jeżeli odpuścisz wykonawcy, to nie szkodzisz tylko sobie, ale także innym inwestorom. Ktoś mógł przecież wcześniej odpuścić człowiekowi, z którym teraz wojujesz…

Na samym początku budowy nawiązałem współpracę z hydraulikami. Rozmawiałem z ich klientem, u którego robili całą hydraulikę – dowiedziałem się, że dotychczasowe prace wykonali porządnie i może ich polecić, ale uprzedza, że jeszcze nie skończyli u niego wszystkiego. Po paru tygodniach nieoczekiwany telefon: zadzwonił ten sam klient i ostrzegł mnie przed nimi. Okazało się, że tak mu zrobili kotłownię, że spalili mu m.in. dwa urządzenia, podłączyli wszystko na odwrót i dopiero po wielkiej awanturze przyznali się, że kotłownię montowali pierwszy raz w życiu! W związku z tym, że i ja nie byłem z nich do końca zadowolony, dokończyli u mnie to, co zaczęli, zerwałem umowę, obciąłem im wynagrodzenie o 1000 złotych, pogoniłem z budowy i umieściłem w internecie stosowne ostrzeżenie. Jestem pewny, że dzięki temu uchroniłem chociaż jednego inwestora.

(Właśnie sprawdziłem, że po wpisaniu danych tej firmy w Google negatywne komentarze są na pierwszym miejscu. I bardzo dobrze.)

Pamiętam sytuację, kiedy moja daleka znajoma została klientem mojego biura tłumaczeń. Wykonaliśmy dla niej tłumaczenie ustne na konferencji, którą organizowała. Za usługę nie zapłaciła, zaczęła zwodzić i kłamać. W związku tym, że sprawa zrobiła się dość osobista, oprócz przekazania sprawy firmie windykacyjnej, umieściłem stosowną informację na jej temat w serwisie społecznościowym. Przez następny rok odezwało się do mnie parę firm, z różnych branż, które zostały oszukane w podobny sposób, ale co dla mnie najważniejsze, odezwała się do mnie inna znajoma, która miała z tą osobą nawiązać współpracę. Przed podpisaniem umowy wpisała jej imię i nazwisko w Google, znalazła mój wpis i to ją uchroniło przed popełnieniem sporego błędu.

Minęło parę lat, a mój wpis jest trzeci po wpisaniu jej danych i odczuwam z tego powodu małą satysfakcję.

Co robić, jeżeli zauważysz błędy w trakcie prac?

Kilka błahych niedoróbek nie jest problemem, o ile wykonawca się do nich przyzna i je szybko poprawi. W przypadku spornych sytuacji czasami trzeba skorzystać z opinii np. kierownika budowy lub zajrzeć do przepisów. Nie zawsze to, co się wydaje niedoróbką, jest nią w rzeczywistości – na przykład przepisy określają dopuszczalne wartości odchyleń tynku od pionu i poziomu, i to, co się wydaje krzywe, może być w rzeczywistości wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną.

Jeżeli błąd wykonawcy wiąże się ze stratą materiału (np. glazurnik uszkodził płytki), to on za to odpowiada i jest zobowiązany do zwrotu pieniędzy. Każda sytuacja jest jednak inna: jeżeli kupiłeś materiał kiepskiej jakości i uległ on zniszczeniu bez niczyjej winy – cóż, zdarza się.

Co jednak jeśli błędy pojawiają się nieco za często i masz wrażenie, że coś jest nie tak? Trudno coś doradzić bez poznania konkretnej sprawy. Możesz po prostu zaakceptować taki stan rzeczy i kontrolować częściej, możesz zagrozić, że jeszcze jeden błąd, a będą wyciągnięte konsekwencje, możesz grzecznie podziękować za współpracę, ale możesz też się zdenerwować i wygonić pracowników z budowy.

Jeżeli widzisz, że glazurnik znowu krzywo układa płytki, to wiesz, że nie masz do czynienia z fachowcem – zerwij z nim umowę jak najszybciej i zapłać mu za wykonaną pracę kwotę pomniejszoną o koszty, które poniesiesz, doprowadzając jego robotę do porządku. Glazurnik położył 3 metry kwadratowe płytek tak krzywo, że trzeba je zerwać? Nie dawaj mu ani złotówki! To jego problem, że podjął się pracy, do której nie ma odpowiednich kwalifikacji. Powinien ci tak naprawdę zapłacić jeszcze za stracony materiał.

Muszę też w tym momencie wziąć pod uwagę punkt widzenia wykonawcy. Czasami inwestorzy są... zbyt dokładni i oczekują jakości, której nie da się spełnić. Jest mi trudno bez konkretnych przykładów wskazać elementy, na które warto przymknąć oko, ale czasami jest tak, że zwraca się uwagę na rzeczy, które tak naprawdę nie mają znaczenia albo na rzeczy, na które przestaniemy zwracać uwagę już po ukończeniu budowy. Warto zachować umiar.

Trochę o życiu

Opuśćmy na chwilę plac budowy.

Wszystko to, co napisałem do tej pory, bazuje na moim doświadczeniu. Dojście do pewnych spostrzeżeń zabrało mi parę ładnych lat, ale teraz wszystkie poruszone przeze mnie tematy są dla mnie czymś naturalnym.

Kiedyś jednak byłem inny – bardziej ufałem ludziom, dawałem się oszukiwać, byłem nieco zbyt łatwowierny. Popełniałem sporo błędów – ustalałem stawkę za godzinę pracy, przez co pracownik specjalnie każdą czynność wykonywał kilka razy wolniej, wierzyłem, że wykonawcy są profesjonalni i bałem się zgłaszać moje uwagi, żeby nie wyjść na kogoś, kto się nie zna. Nie pomagało też to, że moja wiedza techniczna ograniczała się do tego, którą stroną trzymać młotek…

Wahałem się, czy uwzględnić moje doświadczenia w tym poradniku. Nikt przecież nie lubi ujawniać swoich słabych stron. Pomyślałem jednak, że bez mojej historii ta książka nie będzie kompletna, a na moim przykładzie pokażę, że warto pracować nad sobą i warto trzymać się pewnych zasad. Mam nadzieję, że dzięki temu całość będzie bardziej wiarygodna, a zawarte tu informacje utkwią ci na dłużej w głowie.

Zdaję sobie sprawę z tego, że z poradnikami takimi jak ten jest jeden mały problem. Podczas czytania wszystkie porady wydają się sensowne i proste do wykorzystania. Zapewne nieraz w paru miejscach się ze mną zgodziłeś (kurde, dobrze chłop gada!), ale też pewnie pomyślałeś (niewiarygodne, ale mnie się nie da tak oszukać). Myślę, że jeżeli nie współpracowałeś wcześniej z ludźmi, nie ustalałeś z nikim szczegółów współpracy i nikogo nie pilnowałeś, to zapewne będziesz miał problem z zastosowaniem się do moich rad, gdyż wyjdziesz z założenia, że nie może być aż tak źle, jak piszę, że ludzie nie są tak nieuczciwi, jak to przedstawiam, a osoby wykonujące swoją pracę zawsze wiedzą, co robią. Wiem, jak to jest, bo sam przechodziłem przez ten etap i boleśnie rozczarowałem się rzeczywistością. Podczas remontu naszego biura, kiedy to zaangażowaliśmy kilka osób do pomocy, nie czułem się pewnie, miałem sporo wątpliwości, nie wiedziałem, co się wokół mnie dzieje i przez to popełniłem wiele głupich błędów. Pamiętam bardzo dobrze, jak to jest stresować się podczas rozmowy z wykonawcą, jak trudno jest dochodzić swoich racji, jak trudno być wymagającym i konkretnym inwestorem. Nie chodzi tu jednak tylko o kwestie związane z budową. Gdy stawiałem pierwsze kroki jako przedsiębiorca, dużo rzeczy mi się wydawało oczywistymi – to, że ludzie zawsze opłacają wystawione faktury, że ustalenia ustne są zawsze wystarczające i wiążące, że warto każdemu dać drugą (albo i trzecią) szansę, że ludzie nie potrafią kłamać prosto w oczy… Dopiero z czasem nabrałem doświadczenia i dystansu do pewnych spraw.

Kilkanaście lat wcześniej.

Kilka miesięcy temu biuro tłumaczeń, które prowadzę

wspólnie z moim przyjacielem, dostało duże zlecenie – całodniowe tłumaczenie ustne. Jesteśmy naiwni, ale się staramy. Organizujemy tłumacza – sprawdzamy referencje, wszystko wygląda sensownie, więc przekazujemy mu wszystkie szczegóły zlecenia. Zlecenie miało zacząć się o godzinie 9 kilka dni później.

Nadchodzi dzień realizacji zlecenia, godzina 9.15 – telefon. Klient: „Nie ma tłumacza!”. Zestresowany przepraszam, dzwonię do tłumacza – telefon wyłączony. Brak kontaktu.

Szybko organizujemy inną osobę, która przyjeżdża do klienta godzinę później, obiecujemy klientowi duży rabat i sytuacja jest jako tako opanowana. Dzwonię do „zaginionego” tłumacza co dwie godziny – telefon cały czas wyłączony. Godzina 18 – wreszcie odebrał! Pamiętam, że rozmawiało się z nim dziwnie. Powiedział, że miał wypadek samochodowy i że nie mógł dotrzeć na spotkanie. Pytam, czy wszystko w porządku – tak, w porządku, jest w domu. Pytam, dlaczego nie zadzwonił i nie uprzedził, że go nie będzie – zaczął się motać w zeznaniach. Rozmawiałem z nim 20 minut, po czym wybuchnął i powiedział, że syn nie przyjechał na tłumaczenie, bo jesteśmy podejrzani, na pewno nie zapłacilibyśmy i żebyśmy już do niego nie dzwonili. Okazało się, że tłumacz (dorosły facet!) po prostu nie pojechał na tłumaczenie, po czym poprosił swojego ojca, aby go udawał podczas rozmowy ze mną, żeby go wybronić.

Pamiętam, że po tej sytuacji zrobiłem się mniej ufny, i dopiero coś takiego otworzyło mi oczy i spowodowało, że zmieniłem swoje podejście.

Osoby stawiające pierwsze kroki w nowej dla siebie dziedzinie zawsze są na początku nieco naiwne i jest to zupełnie normalne. Spotkałem się na przykład z tym, że ludzie zaczynający tworzyć zarobkowo strony internetowe umieszczają wykonaną pracę na serwerze klienta, a następnie spokojnie czekają na przelew. Nie przychodzi im na myśl, że ktoś może być nieuczciwy. Niestety są ludzie, którzy taką sytuację wykorzystają i jeżeli tylko zauważą, że strona jest na ich serwerze, to za nią nie zapłacą – bo i po co. I brak tej świadomości, że wokół nas są nieuczciwi ludzie, powoduje, że pełni ufności umawiamy się z klientem „na gębę”, nie bierzemy od klienta zaliczki i w żaden sposób się nie zabezpieczamy.

Kubeł zimnej wody, prawda? Ale jak to? Wykonałem pracę i nie otrzymam za nią zapłaty? Tak, tak właśnie wygląda smutna rzeczywistość. I dopiero w takiej sytuacji osoba tworząca strony internetowe zaczyna się zabezpieczać – na przykład nie udostępniając klientowi strony przed jej opłaceniem. To jest zresztą dość powszechna praktyka, a i tak nowe osoby wchodzące w tę branżę nie korzystają z rad doświadczonych kolegów i beztrosko udostępniają klientowi swoją pracę bez zapłaty, bo… No właśnie – dlaczego nie uczymy się na cudzych błędach? Dlaczego uważamy, że nas na pewno nie dotkną problemy, a nasi klienci zawsze będą z nami postępowali uczciwie? Dokładnie taki schemat dotyczy osób, które pierwszy raz budują dom lub realizują remont – są pewni, że ludzie są uczciwi, więc nie widzą potrzeby zabezpieczania się przed kłopotami, a problemy, które mieli ich znajomi, na pewno będą się trzymały od nich z dala.

Poza tym w grę wchodzą także inne czynniki. Na przykład bardzo dużo problemów spotyka ludzi, którzy są za bardzo pewni siebie i mają o sobie bardzo wysokie mniemanie. Taka osoba zwykle „zna się na ludziach”, „wie”, że zawsze będzie dobrze, jest przekonana, że „nikt” jej „nigdy” nie oszuka i zawsze wie wszystko lepiej. Pewność siebie, która nie jest podparta żadnym logicznym uzasadnieniem, to proszenie się o kłopoty, a w przypadku wystąpienia problemu taka osoba szuka winy wszędzie tylko nie w swoim zachowaniu. Ile razy słyszałeś o tym, że ktoś podpisał umowę bez czytania i potem miał pretensje do całego świata, że został oszukany? Osoba, która tak robi, zawsze znajdzie jakieś wytłumaczenie: a to umowa była zbyt zawiła, a to brakowało czasu na jej przeczytanie, a to doradca/konsultant był taki przekonujący i godny zaufania…

Tymczasem należy szukać winy w swoim zachowaniu:

- » Jeżeli umowa była rzeczywiście zbyt zawiła, to należało albo poprosić konsultanta, aby wyjaśnił każdy niejasny punkt, albo wrócić z umową do domu i na spokojnie ją przeanalizować z pomocą drugiej osoby. W przypadku bardzo trudnej i ważnej umowy można było skonsultować ją z prawnikiem lub po prostu odstąpić od jej podpisania.

- » Jeżeli brakowało czasu na jej przeczytanie… Co to w ogóle znaczy? Zawsze powinieneś mieć czas na zapoznanie się z umową. Niektóre firmy przesyłają umowę kurierem i wymagają, by klient umowę podpisał przy kurierze. Taka presja czasu w ogóle nie powinna wchodzić w grę, a na zapoznanie się z umową powinieneś mieć tyle czasu, aby spokojnie ją przeczytać. I zrozumieć!

- » Jeżeli doradca/konsultant był tak przekonujący i godny zaufania, to nie ma to absolutnie żadnego znaczenia. Nie jest ważne, jakich słów używa doradca, co nosi, jak pachnie i na kogo wygląda.

Ustalenia słowne mają to do siebie, że można się ich wyprzeć. Ktoś coś obiecał? Niech wskaże odpowiednie miejsce w umowie, które o tym mówi. Nauczyłem się żądać od każdego konsultanta wskazania punktu w umowie, który potwierdza jego słowa – czy chodzi o rabat na telewizję, koszt abonamentu za telefon, czy informacje o długości gwarancji.

Przykra prawda jest taka, że większość ludzi nie uczy się na własnych błędach. Ba, jeszcze rzadziej uczymy się na błędach innych. Jeżeli ktoś raz miał jakieś problemy przez nieprzeczytanie umowy i nie zwrócił uwagi na to, że wina leży głównie po jego stronie, to w przyszłości prawdopodobnie nie przeczyta też kolejnej umowy. I kolejnej. I kolejnej…

Dlatego warto zatrzymać się, spojrzeć krytycznie na swoje postępowanie i wyciągnąć wnioski: Nie przeczytałem umowy. Doradca mnie oszukał, ale powinienem umieć zadbać o własne interesy i ją dokładnie przeanalizować. W przyszłości będę na to uważał. To trudne, praca nad sobą to wieloletni proces, ale jest to możliwe do zrealizowania – jestem tego najlepszym przykładem.

Innym czynnikiem wpływającym na taką postawę jest brak konsekwencji.

Oznacza to, że jeżeli wiesz o tym, że nie daje się pieniędzy bez pokwitowania, to nigdy nikomu nie dasz pieniędzy bez pokwitowania, niezależnie od okoliczności. Nie będziesz się usprawiedliwiał, szukał tłumaczeń. Bądź konsekwentny.

Wspominałem wcześniej, że na pewnym etapie budowy przychodzi rozluźnienie – prace idą sprawnie, wszystko działa jak należy i przychodzi myśl, żeby nie trzymać się zasad, których trzymaliśmy się na początku budowy. I chęć porzucenia postawy polegającej na byciu konsekwentnym może prowadzić do kłopotów. Poniżej dowcip z bardzo długą brodą, ale dobrze obrazujący takie postępowanie:

Masztalski, jadąc przez pewną wieś, wypadł nagle na zakręcie z drogi i wylądował w rowie. Na szczęście nic się nie stało, ale zdenerwowany Masztalski biegnie do sołtysa i strofuje go:

– Czemu na tym zakręcie nie stoi znak? Dyć to tak nie może być!

– Stał tam znak i to ładnych parę lat – usprawiedliwia się sołtys. – Ale nie było wypadku, więc go zlikwidowaliśmy!

Ważne jednak jest to, aby być konsekwentnym i zachowywać się rozsądnie przez całe życie, a nie tylko w trakcie budowy czy remontu. Ale o tym za chwilę.

Kolejnym czynnikiem może być zbyt mała pewność siebie. Wiesz dobrze, jak powinieneś postępować, ale czujesz, że brakuje ci wiedzy technicznej, by współpracować z wykonawcami na własnych warunkach.

Kiedyś nie wiedziałem, co to jest płyta gipsowa i do czego służy. Nie wiedziałem, że są różne typy wierteł do różnych materiałów. Szybko okazało się, że zerowa wiedza techniczna, spokojny charakter oraz bezkrytyczne zaufanie do ludzi to szkodliwa mieszanka. Dużo nauczyłem się podczas pewnego remontu. Wynająłem razem z moim przyjacielem ok. 100 m^2 przestrzeni biurowej w centrum Warszawy po bardzo dobrej cenie, ale w tragicznym stanie. Warunkiem uzyskania dobrej ceny wynajmu było wykonanie generalnego remontu. Podczas niego zostały zburzone wszystkie ściany i zerwane podłogi, powstały kolejne pomieszczenia, a jedyne, co się zachowało, to okna i grzejniki. Remont trwał cztery miesiące, robiliśmy go z pomocą kilku osób i bardzo źle go wspominam. Przy moim braku wiedzy można było mnie nabrać na cokolwiek.

Wynajęte do pomocy osoby stawiały ścianę z płyt gipsowo-

-kartonowych. Fachowcy zrobili profil, zamontowali ściankę i chcieli się brać za szpachlowanie. Okazało się jednak,

że wystarczyło dotknąć lekko ręką miejsce łączenia płyt i cała ścianka kiwała się na boki. Przy większym nacisku ścianka po prostu by się przełamała. Jak zareagowali na zwrócenie uwagi? „Panie, ale tu jeszcze gips będzie na łączeniach, to wszystko pięknie usztywni. Dziesięć lat już pracuję, wiem, co robię”. Cóż… naiwny byłem, więc uwierzyłem w takie wytłumaczenie.

(Na szczęście na miejscu był mój wspólnik, który od razu krótko wszystkich równo opieprzył

i ścianka została uratowana.)

Teraz już wiem, że najlepszą rzeczą, którą można zrobić, to pogodzić się z własnymi słabościami i umiejętnie nimi zarządzać.

Jeżeli nie znasz się na budowlance, to nawiąż współpracę z kimś, kto cię będzie wspierał. Może to być kierownik budowy, może to być znajomy. Dobrym pomysłem jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego – jest to osoba odpowiedzialna za kontrolowanie prac budowlanych na każdym etapie ich realizacji. Jego główną rolą jest przede wszystkim dbanie o interes inwestora na placu budowy. Znajdź inspektora w twojej okolicy i umów się na spotkanie. Taka osoba może też cię wspierać podczas rozmów z wykonawcami – na pewno znajdziesz osoby, które pomogą w takim zakresie.

Nie jesteś czegoś pewny? Zawsze to z kimś omów. Pamiętaj – nie znasz się na wszystkim i nie musisz się na wszystkim znać. Nie udawaj, że rozumiesz wykonawcę, i jeżeli go nie rozumiesz, bądź szczery. Przyznaj się wręcz wykonawcy, że nie jesteś kompetentny w pewnych sprawach i wszystkie rzeczy techniczne będą omawiane z kimś innym.

A co ze zwykłym brakiem pewności siebie? Jeżeli nie czujesz się pewnie podczas kontaktu z ludźmi, to możesz trochę podeprzeć się biurokracją. Chcesz podpisać umowę z wykonawcą, on tego nie chce zrobić i nie wiesz, jak poprowadzić rozmowę? W takim razie powiedz po prostu, że chcesz spisać wszystkie szczegóły, bo nie chcesz, żeby coś ci się pomyliło i że masz tyle na głowie, że wolisz mieć wszystko na piśmie. Nie mów nic o reklamacjach, karach umownych – oczywiście to wszystko będzie w umowie, ale gdyby wykonawca zwrócił na to uwagę, to możesz powiedzieć, że ściągnąłeś wzór umowy z internetu, więc niech już tak zostanie.

Jeżeli wystąpi jakiś problem podczas realizacji prac, to nie wchodź w zbędne dyskusje i rzucanie argumentami – przegrasz. Doświadczony fachowiec wie, jak rozmawiać z inwestorami, szczególnie z tymi niedoświadczonymi. Nie czujesz się pewnie podczas rozmowy z drugą osobą? Za każdym razem uparcie odwołuj się do zapisów w umowie. Po to one są. Jak może wyglądać przykładowa rozmowa?

Inwestor: Skończył pan pracę, ale w tych miejscach jest krzywo, proszę o poprawę.

Wykonawca: Hmmm, rzeczywiście. Przyjadę w czwartek i w ciągu kilku godzin wszystko doprowadzę do porządku. Tymczasem rozliczmy się.

Inwestor: Rozliczymy się po zakończeniu pracy. Proszę – tutaj w umowie jest napisane, że otrzyma pan pieniądze, tylko gdy wszystko będzie zakończone, a miejsce pracy uprzątnięte.

Wykonawca: Dobra, powiedziałem, że przyjadę. Na paliwo potrzebuję, rozliczmy się teraz.

Inwestor: W umowie jest zapis, że otrzyma pan wynagrodzenie tylko po zakończeniu pracy.

Wykonawca: Ależ z pana służbista. Potrzebuję pieniędzy dzisiaj.

Inwestor: Przykro mi, ale nie mogę tego zrobić – w umowie jest taki zapis...

…i tak dalej.

Wiem, że dla osoby nieśmiałej i taka rozmowa będzie trudna. Będzie odczuwała presję, żeby się przychylić do prośby wykonawcy. Przecież jednak zrobił on swoją pracę, obiecał, że poprawi niedoróbki, a teraz ma kłopot, bo nie ma pieniędzy… może mu jednak zapłacę? NIE. Bądź konsekwentny i nie przejmuj się tym, co może o tobie myśleć wykonawca. Oczywiście takie zachowanie z twojej strony także wymaga pewności siebie, ale podpieranie się umową ułatwia sprawę.

Czy rzeczy, o których napisałem, są dla ciebie bardzo oczywiste? Cóż, w praktyce dopiero się okazuje, że nic nie jest takie proste. Wszyscy przecież „wiedzą”, że nie daje się nikomu żadnych pieniędzy bez pokwitowania, a jednak znam mnóstwo sytuacji, w których inwestor dał zaliczkę wykonawcy „na gębę”, bez żadnego potwierdzenia. Bo tak jakoś wyszło, bo nie było czasu, nie było czystej kartki, spokojnego miejsca…

I tego chcę uniknąć. Nie chcę, by moja praca poszła na marne i nie chcę, byś po przeczytaniu tego poradnika miał złudne wrażenie, że już wszystko wiesz. Jeżeli więc jesteś nieśmiały, to nie zwrócisz wykonawcy uwagi na jego drobne potknięcia, bo będziesz się wstydził, nawet jeżeli będziesz wiedział, co należy zrobić. Ba, czuję, że po przeczytaniu poradnika po kilku dniach wszystko zapomnisz i jak przyjdzie do remontu lub budowy, to będziesz popełniał te same błędy co inni.

Przerabiałem to wiele razy, tłumacząc znajomym, na co mają uważać, a oni po jakimś czasie popełniali dokładnie te błędy, przed którymi ich ostrzegałem. Dlatego postanowiłem dodać ten rozdział, w którym pokazuję, że ten poradnik powinien być tylko wstępem do pracy nad samym sobą. Moim zdaniem najsłabszym ogniwem w łańcuchu budowy jest inwestor.

Podkreślałem wiele razy, że przed rozpoczęciem współpracy z wykonawcą należy zawsze mieć podpisaną umowę i jesteś przekonany, że gdy dojdzie do rozmowy z wykonawcą, to na pewno tego dokonasz, prawda?

A jednak… spotkałem w życiu wiele inteligentnych osób, dla których też to było oczywiste. Mimo tego straciły czas i pieniądze podczas współpracy z nierzetelnymi wykonawcami właśnie dlatego, że do podpisania umowy nigdy nie doszło i nie mieli możliwości dochodzenia swoich racji. Jak to się mogło stać? Podkreślam – te osoby doskonale wiedziały, co powinny zrobić, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy, a jednak tego nie zrobiły! Dlaczego? Brak czasu, rutyna, a także pewne uśpienie czujności – jeżeli budowa od paru miesięcy przebiega zgodnie z planem, to czujesz, że dalej wszystko będzie szło dobrze i nie widzisz już zagrożeń, które widziałeś jeszcze pół roku temu. Jak w tym starym dowcipie…

Rozmawiałem z pewnym inwestorem kilka miesięcy przed rozpoczęciem jego budowy. Doskonale wiedział, jak ważne jest mieć wszystko na piśmie i był przekonany, że z każdą osobą będzie podpisywał umowę. Niestety rozłożył się na praktyce – pokażę, jak wyglądała przykładowa rozmowa z wykonawcą i jak przebiegał tok myślenia inwestora.

Inwestor: OK, mamy wszystko ustalone, przygotowałem prostą umowę, proszę ją podpisać i może Pan zaczynać.

Wykonawca: Umowę? Pracuję od 20 lat i pan pierwszy chce jakąś umowę. Widział pan wykonane przeze mnie prace, był pan zadowolony. Nikt nie podpisuje umów, wkraczamy, robimy swoje, dostaje pan potem gwarancje i tyle. Nie ufa mi pan?

Inwestor: Mimo wszystko nalegam na podpisanie umowy. Usiądźmy, omówimy ją punkt po punkcie.

Wykonawca: Nie mam czasu na to. Albo Pan korzysta

z moich usług, albo nie. Mam już umówionego kolejnego klienta. To jak będzie?

Inwestor myśli: „Hm, poświęciłem już tyle czasu na szukanie odpowiedniego człowieka, ten wydaje się sensowny, poza tym Karol go polecał, więc raczej jest godny zaufania. Ale upiera się, żeby nie podpisać umowy. I co teraz? Znowu mam dzwonić po ludziach i szukać kogoś sensownego? Nie mam na to czasu, znowu się budowa przeciągnie. Umowa jest niezbędna, racja, ale z tym gościem mi się dobrze rozmawia, jest z polecenia, pracuje już w branży 20 lat – jakby był kiepski, to już dawno by wypadł z rynku. Poza tym dobrze idzie budowa, jeszcze nie miałem problemów, nie ma co przesadzać. Dobra, niech mu będzie”.

Inwestor: OK, robimy zatem bez umowy, proszę zaczynać.

Trzymanie się ustalonych przez siebie zasad jest rzeczą bardzo trudną. Wszyscy przecież „wiedzą” o tym, żeby czytać umowy przed podpisaniem. To przecież „oczywiste”, prawda? W końcu składają podpis na dokumencie, który zawiera bardzo ważne ustalenia i zobowiązuje do podjęcia pewnych działań. A jak dochodzi do podpisania umowy, to człowiek widzi kilka stron, które musi przeczytać, ogarnia go zniechęcenie (lenistwo?) i podpisuje dokumenty bez czytania, dla świętego spokoju. A potem słychać w mediach, jak ludzie narzekają, że muszą spłacać pożyczki, że rata nie jest taka, jaką obiecywał konsultant, że przecież ustalenia były inne…

Najchętniej polecałbym powracanie do tego poradnika co kilka miesięcy, aby przypominać sobie o głównych zasadach, których warto się trzymać podczas prac. Mimo wszystko nic nie zastąpi trzymania się tych zasad także poza budową. To, w jaki sposób postępuję z wykonawcami, jest tylko częścią mojego stylu życia. To nie jest tak, że jestem ostrożny wyłącznie podczas współpracy z wykonawcami czy też pracy w ramach mojej działalności. To nie jest tak, że mam ograniczone zaufanie wyłącznie do osób wykonujących remonty i budujących domy. To nie jest tak, że podczas rozmowy z wykonawcami nagle staję się innym człowiekiem. Jestem ostrożny na co dzień i dlatego najlepszą radą, jaką mogę udzielić jest: bądź spójny, bądź konkretny i konsekwentny na co dzień, a w sposób naturalny i bez wysiłku będziesz trzymał się ustalonych zasad także podczas budowy.

Parę przykładów z mojego życia:

- » Jeżeli urzędnik otrzymuje ode mnie jakikolwiek dokument, to żądam potwierdzenia odbioru na jego kopii.

- » Nie podpisuję niczego w ciemno. Sprawdzam wszystkie dane. Niedawno oddałem token do mojego banku. Otrzymałem potwierdzenie zwrotu, na którym znajdował się m.in. numer seryjny. Sprawdziłem, czy numer na potwierdzeniu zgadza się z numerem seryjnym wydrukowanym na tokenie. Takie rzeczy robię automatycznie, nie zastanawiam się nad tym, czy warto, czy nie warto. Wychodzę z prostego założenia – mogę stracić najwyżej kilka minut mojego czasu, a mogę uniknąć wielu problemów w przyszłości. Tak samo było ze zwrotem routera i rezygnacją z konta bankowego, kiedy to m.in. sprawdziłem, czy doradca na pewno wpisał właściwy numer rachunku.

- » Nigdy nie zgadzam się na podpisywanie zgody na marketingowe wykorzystywanie moich danych osobowych. Czasami słyszę, że system nie pozwala na zmianę, ale to zwykłe kłamstwo – wystarczy ręcznie skreślić dany podpunkt i złożyć parafkę. Tylko raz trafiłem na upartą osobę, przez którą straciłem prawie godzinę, bo się nie da. Skończyło się tak, że usiadłem przy jej komputerze, poklikałem w jej systemie i sam się obsłużyłem :)

Kiedyś byłem wezwany do prokuratury – chodziło o mojego byłego szefa. Każda moja wypowiedź była zapisywana na komputerze. Wolno. Bardzo wolno. Niewyobrażalnie wolno. Przesłuchanie na szczęście nie trwało długo i już po godzinie dostałem oświadczenie do podpisania. Patrzę, a tam… błąd na błędzie. Treść się mniej więcej zgadzała, ale liczba błędów ortograficznych mnie powaliła. Wziąłem długopis, podkreśliłem wszystkie błędy i powiedziałem, że mają je poprawić, bo ja się pod czymś takim nie podpiszę. Chociaż akurat tego kroku

żałuję – straciłem kolejne 30 minut…

- » Jeżeli czegoś nie wiem – pytam. Jeżeli ktoś (konsultant, pracownik jakiejś firmy) mi coś obiecuje – to ma pokazać mi np. zapisy w umowie potwierdzające jego słowa. Ostatnio dzwonił do mnie jakiś konsultant, który wyjątkowo sprawił, że zacząłem z nim rozmawiać (zwykle rozłączam się, jak tylko stwierdzę, że dzwoni do mnie ktoś z call center). Rozmowa była ciekawa, konsultant przygotowany do rozmowy, bardzo merytoryczny i konkretny. Przedstawił mi propozycję inwestycji w prawa do akcji pracowniczych Katowickiego Holdingu Węglowego. Na wszystkie moje pytania miał przygotowane bardzo dobre odpowiedzi. Poprosiłem go o przesłanie informacji e-mailem. W e-mailu było dużo bełkotu i zachęt do błyskawicznego zainwestowania pieniędzy (wszystkie pakiety zostaną wyprzedane w ciągu tygodnia, więc trzeba się spieszyć – co już pachnie oszustwem), ale podał też kilka dość ciekawych danych dotyczących wygenerowanego zysku w poprzednich latach. Pomimo mojego e-maila i kolejnej rozmowy nie otrzymałem żadnych źródeł podanych informacji – konsultant starał się przekonać mnie do tej inwestycji, ale ja byłem konsekwentny: dopóki nie udowodni, że podane przez niego informacje są prawdziwe, dopóty ja nie jestem zainteresowany rozmową i współpracą. A dane zapewne były po prostu fałszywe, ot, parę liczb, które miały przekonać niedoszłych inwestorów. Cóż, tak zresztą działają różne piramidy finansowe – obiecują nierealny zysk bez żadnych gwarancji.

Im więcej w życiu przechodzę takich sytuacji, tym bardziej rośnie moja pewność siebie. Im bardziej rośnie moja pewność siebie, tym swobodniej rozmawiam z ludźmi i jestem w stanie uzyskać dla siebie lepsze warunki współpracy. To, w jaki sposób rozmawiam i współpracuję z wykonawcami, niczym się nie różni od tego, jak postępuję na co dzień. Trudno jest przecież nagle przeistoczyć się w kogoś zupełnie innego na placu budowy i dlatego tak ważna jest codzienna praca nad swoim charakterem. Dlatego podkreślam z całą mocą – jeżeli całe życie byłeś mało pewny siebie, a budowę będziesz zaczynał niedługo, to zatrudnij osobę, która będzie cię wspierała. Koszt inspektora nadzoru inwestorskiego jest niczym w stosunku do pieniędzy, które możesz stracić.

A na koniec tego rozdziału parę informacji od inwestorów na temat nierzetelnych wykonawców. Traktuj to jako ostrzeżenie – ty także możesz znaleźć się w podobnej sytuacji. Wykonawca:

- » Tygodniami nie pojawia się na budowie, nie wywiązuje z ustaleń. Zatrudnia partaczy i pijaków, i to na czarno. Oprócz wielu poważnych błędów, które popełnili podczas budowy – ściany domu drewnianego nie zostały zaimpregnowane, co spowodowało, że dom jeszcze nieoddany ma całą ścianę w pleśni.

- » Wydawał się uczciwym, solidnym człowiekiem i taki był przez kilka pierwszych dni. Po oszalowaniu, otrzymał zaliczkę, którą wyprosił, motywując ciężką sytuacją materialną i... Zniknął, a ja głupia nie wzięłam żadnego dowodu wypłaty, podpisu, czegokolwiek, przez co jestem kilka tysięcy w plecy, do tego mam opóźniony termin dla banku i zostaję bez wykonawcy.

- » Przez opóźnienia tynki mi nie wyschły (zaczęła się jesień) i wydałam kupę kasy na osuszanie; po odklejeniu folii z okien okazało się, że nie ma pionów!!! Mam garb na ścianie i muszę go zdzierać!!! W dobrej wierze zapłaciłam, bo obiecali pojawić się z poprawkami. Zabrali kasę i tyle ich widziałam. Przez telefon usłyszałam, że nie mają zamiaru się pojawić. Nawet w ramach reklamacji.

- » Próbował wyłudzić od nas większe wynagrodzenie niż to ustalone w umowie: np. malowanie mieliśmy 6 zł/m^2, a pod koniec wykonawca zażądał podwyższenia tej ceny do 15 zł/m^2!

Dobre praktyki

Kilka drobnych uwag, na które nie było miejsca w poprzednich punktach.

- » Wybór wykonawcy.

Spotkałeś się z kilkoma firmami, które mają podobne ceny, podobny zakres usług i wydaje ci się, że jedynym sposobem na dokonanie wyboru jest rzut kostką. Co robić?

Zaufaj intuicji. Zwróć uwagę na drobne szczegóły. Ja zwracam uwagę na:

a) Punktualność. Czy wykonawca przyjechał punktualnie na umówione spotkanie? Jeżeli nie – czy poinformował o spóźnieniu?

b) Zachowanie. Rzuca niedopałki papierosów na ziemię? Przeklina? Zauważyłem, że im człowiek jest mniej profesjonalny, tym bardziej nonszalancko się zachowuje.

c) Rozmowa. Traktuje cię normalnie? Odpowiada na twoje pytania i udziela wyczerpujących wyjaśnień?

d) Czy jest coś, co cię pozytywnie zaskoczyło? Ostatnio spotkałem się z kilkoma firmami w sprawie założenia trawnika. Wszystkie firmy udzielały mniej więcej tych samych informacji. Jedna osoba zrobiła jednak coś więcej – zauważyła mech na mojej kostce brukowej. Ostrzegła mnie przed nim, doradziła, w jaki sposób mogę go usunąć i wytłumaczyła, dlaczego pozostawienie mchu jest groźne. Świetna sprawa.

Jeżeli korespondujesz e-mailowo, to zwróć uwagę na to, czy otrzymujesz szybko odpowiedzi, czy jednak musisz się przypominać, albo czy otrzymujesz odpowiedzi na wszystkie pytania. Ostatnio zrezygnowałem z oferty pewnej firmy, gdyż wycenę wysłała dwa dni później, niż to zapowiedziała (i to po moim przypomnieniu), a na każde moje trzy pytania otrzymywałem po jednej, i to niekompletnej, odpowiedzi.

- » Bądź asertywny.

Jeżeli masz ustalony zakres prac (np. położenie paneli), to nie daj sobie wmówić, że masz dopłacić 300 złotych, bo podłoże było nierówne i trzeba było je kuć. Nawet jeżeli to prawda, to wykonawca widział miejsce wykonywania pracy i powinien to przewidzieć przed podpisaniem umowy. Nie przewidział? Trudno – jego problem. Pamiętaj, że niektórzy specjalnie pewne tematy omijają, aby złożyć atrakcyjną ofertę, a potem „nagle” pewne rzeczy wychodzą i chcą za nie dodatkowo liczyć. To nie twoja sprawa. Wykonawca zgodził się na wykonanie prac za podaną kwotę i za tę kwotę ma ją skończyć. Zapewne w takiej sytuacji wykonawca będzie marudził i będzie robił wszystko, abyś czuł się winny zaistniałej sytuacji, ale nie wchodź w niepotrzebne dyskusje i po prostu odwołaj się do podpisanej umowy. To zresztą kolejny argument, aby taką mieć – bez niej wykonawca jest ci w stanie wmówić dosłownie wszystko.

- » Rozwiewaj wątpliwości oraz niczego z góry nie zakładaj.

Pamiętasz historię o znajomym, który sam określił definicję punktu elektrycznego? Powinien na ten temat porozmawiać z elektrykiem i ustalić ich liczbę. Staraj się określać tam, gdzie możliwe, całkowitą cenę za wykonanie pracy i nie zakładaj, że cena musi być taka, jak to sobie wyliczyłeś, bo… różnie z tym bywa:

Sąsiad zamówił kilka wywrotek gruzu. Otrzymał informację, że oprócz ceny za tonę zapłaci także za transport – kilka złotych za kilometr. Od składu na budowę było kilka kilometrów, sąsiad szybko wykonał odpowiednie rachunki, a cena, która mu ostatecznie wyszła, bardzo mu odpowiadała. Dopiero po przewiezieniu wszystkich dziesięciu wywrotek dowiedział się, że cena za dowóz wyniesie trzy razy więcej. Dlaczego? Dostawca stwierdził, że na najkrótszej drodze prowadzącej do jego posesji znajduje się zakaz wjazdu pojazdów powyżej 3,5 tony i z tego powodu transport był zmuszony jechać dłuższą, okrężną drogą. W tym przypadku oznaczało to ok. 10 km więcej, co po pomnożeniu przez dziesięć wywrotek dało niemałą kwotę.

Z punktu widzenia dostawcy sąsiad otrzymał rzetelną informację o cenie za kilometr, samochód pojechał możliwie najkrótszą drogą i wszystko się zgadza.

Z punktu widzenia sąsiada dostawca mógł go poinformować o wydłużonej drodze – mógłby wtedy odpowiednio zareagować i np. zamówić gruz gdzie indziej. Poza tym skąd pewność, że rzeczywiście transport pojechał dłuższą drogą? Mógł przecież zignorować zakaz wjazdu. Z drugiej strony dostawca mógł o zakazie po prostu nie wiedzieć lub założyć, że sąsiad wie, w jaki sposób odbędzie się dojazd, więc trudno mieć do niego pretensje. Takich wątpliwości można było uniknąć na etapie rozmów – można było spytać o całkowity koszt dojazdu (powraca temat ustalania wynagrodzenia za całą pracę) albo liczbę kilometrów i tego się trzymać przy ostatecznym rozliczeniu.

Rzecz jasna każda sytuacja jest inna i trudno zachować czujność każdego dnia, ale im więcej podobnych opowieści przeczytasz, tym bardziej będziesz na nie wyczulony. Lepiej się uczyć na cudzych błędach. Jeżeli czegoś nie wiesz lub nie jesteś pewny – pytaj i upewniaj się.

- » Żadnych zaliczek w trakcie trwania robót.

Jeżeli usłyszysz, że wykonawca potrzebuje pieniędzy, bo mu klient nie zapłacił i nie ma z czego zapłacić ludziom lub jego kierowca miał wypadek i potrzebuje pilnie 500 złotych na naprawę samochodu, to powiedz mu, że ci przykro, ale musi sobie radzić we własnym zakresie. To jest jego sprawa i jego problem. To jest jego życie, na pewno ma od kogo pożyczyć pieniądze, może też wziąć krótkoterminową pożyczkę – rozwiązań jest mnóstwo. Ty tu nie jesteś potrzebny i ucinaj od razu takie rozmowy. Dlatego też staraj się traktować wykonawcę z odpowiednim dystansem.

- » Zaprzyjaźnianie się z wykonawcami.

Nie jest to regułą, ale zauważyłem, że im większa niekompetencja wykonawcy, tym chętniej przechodzi na „ty”, zależy mu na dobrych stosunkach i rozmawia z tobą na prywatne tematy. Do tego dowcipkuje, zabawia rozmową i stara się zakumplować. Uważaj na to. Jeżeli pozwolisz, by wykonawca traktował cię po koleżeńsku i dowiesz się np. o jego trudnej sytuacji finansowej lub trudnej sytuacji rodzinnej, to będziesz miał duży dylemat, aby odmówić mu dania zaliczki (patrz punkt wcześniejszy), będziesz go traktował nieco bardziej ulgowo, z większą chęcią przystaniesz na dodatkowe koszty i tak dalej, i tak dalej. Możesz sobie pozwolić na to tylko wtedy, jeżeli znasz siebie i wiesz, że życie prywatne wykonawcy nie wpłynie na wasze stosunki służbowe.

Najlepiej jednak nie przechodzić na „ty”, nie rozmawiać na tematy osobiste, a wszystkie przejawy bratania traktować z odpowiednim dystansem.

- » Nie dawaj pieniędzy na zakup materiałów.

Najlepiej kupować materiały we własnym zakresie, ale jeżeli nie masz czasu lub odpowiedniej wiedzy, to możesz pojechać do sklepu razem z wykonawcą i zapłacić bezpośrednio sprzedawcy. Dzięki temu będziesz pewny, co zostało kupione i czy zostanie to wykorzystane na budowie. Poza tym niektórzy wykonawcy mają w hurtowniach niezłe rabaty – warto o nie spytać. „Moi” hydraulicy mieli rabaty rzędu 30%, co skrzętnie wykorzystałem.

Podczas mojej budowy robiłem tak: większość rzeczy kupowałem we własnym zakresie, a przy wykończeniówce, gdzie trzeba było kupować dużo drobnych elementów, pojechałem po prostu do pobliskiej hurtowni, wpłaciłem kilka tysięcy zaliczki i wykonawca robił zakupy bezgotówkowo. Każdy zakup obniżał wartość zaliczki, a wykonawca zbierał paragony, abym miał pewność, że kupuje tylko niezbędne rzeczy. Dzięki temu zaoszczędziłem mnóstwo czasu na codziennych zakupach.

- » Materiał wykonawcy.

Niektórzy wykonawcy chcą pracować tylko na swoim materiale. Jeżeli ty za niego płacisz, to zainteresuj się, jaki to jest materiał i w jakiej mają go cenie. Może da się go kupić taniej? Niektórzy wykonawcy kombinują i mają układ z zaprzyjaźnioną hurtownią. Działa to w ten sposób – zakupy są robione w hurtowni, gdzie mają bardzo duże rabaty. Materiał kupują dużo taniej, ale inwestorowi pokazują rachunki bez uwzględnionego rabatu – różnica w cenie zostaje w ich kieszeni. Uważaj na to – niech wykonawca przedstawi ci wykaz niezbędnych materiałów wraz z cenami, a ty zorientuj się, czy podane ceny są rzeczywiście rynkowe.

- » Harmonogram płatności.

Polecam stosowanie kilku wpłat przy wieloetapowych pracach. Budowę mojego domu podzieliłem na cztery naturalne etapy: budowa fundamentów, budowa ścian nośnych, budowa więźby, budowa ścian działowych, i określiłem wynagrodzenie za wykonanie każdej części. Ustaliłem z wykonawcą terminy zakończenia każdego etapu, czas na sprawdzenie wykonania prac przeze mnie i kierownika budowy oraz terminy płatności. I teraz najważniejsze: obniżyłem wynagrodzenie o 10% za każdy etap. Wykonawca miał dostać całe wynagrodzenie dopiero po zakończeniu i zweryfikowaniu całego projektu. Dlaczego tak?

To wszystko po to, aby wykonawca po wykonaniu np. fundamentów i po przekazaniu wynagrodzenia po prostu… nie uciekł. Obniżenie wynagrodzenia o 10% gwarantowało, że wykonawca zostanie na budowie. Bardzo przydatne zabezpieczenie.

(Tak. Zdarza się, że robotnicy nagle opuszczają plac budowy. Tak, ludzie są aż tak niesolidni. Zwykle jest tak, że łapią po prostu bardziej opłacalną robotę.)

- » Płatność gotówką.

Wykonawca zawsze ma potwierdzać odbiór każdej gotówki na piśmie! Wystarczy napisać: „Potwierdzam odbiór 1000 złotych za umowę z dnia….” i podpis. Bez tego dokumentu nie jesteś w stanie udowodnić, że zapłaciłeś za wykonaną pracę. W skrajnym przypadku wykonawca będzie mógł iść nawet do sądu – i prawdopodobnie wygra, co oznacza, że otrzyma wynagrodzenie dwa razy.

Szukanie działki

Kwestie związane z szukaniem działki oraz organizacją całej budowy postanowiłem umieścić pod koniec poradnika z prostej przyczyny – poprzednie rozdziały przydadzą się każdemu inwestorowi, nawet takiemu, który już zaczął prace budowlane. Te natomiast docenią głównie osoby, które mają do rozpoczęcia budowy jeszcze sporo czasu, a nawet osoby, które dopiero zastanawiają się, czy w ogóle zaczynać budowę. Zajmijmy się najpierw szukaniem odpowiedniego terenu pod budowę.

Nie warto się spieszyć z wyborem działki. Zły wybór może oznaczać, że twój wymarzony dom nie będzie tym, czym chciałeś, skoro będzie znajdował się w ruchliwej dzielnicy, blisko hałaśliwej fabryki albo daleko od drogi publicznej… Sielankę mogą zakłócić okropni sąsiedzi, za wysokie wody gruntowe lub po prostu smrodek z pobliskiej chlewni.

Pisałem wcześniej, że pośpiech nie jest wskazany przy budowie domu. Mimo wszystko pewne błędy wynikające z pośpiechu można naprawić – projekt domu można zawsze zmienić, a nawet gotowy dom do pewnego stopnia można przemeblować w taki sposób, aby zbliżył się do naszych oczekiwań. Nic jednak nie będziesz mógł zrobić, jeżeli kupisz niewłaściwą działkę. Znam natomiast przypadek zakupu miejsca pod budowę w dużym pośpiechu. Podczas stawiania domu, jeszcze w trakcie prac związanych ze stanem surowym, inwestorzy ocenili, że działka jest po prostu zła i szukali szybko kupca, który zdecydowałby się na zakup terenu z rozpoczętą inwestycją. Nie muszę dodawać, ile stracili na tym czasu i nie chcę myśleć, ile stracili pieniędzy.

Na pewno wiesz już, jakim orientacyjnie dysponujesz budżetem i wiesz mniej więcej, w jakiej okolicy chciałbyś mieszkać. Co jest dla ciebie ważniejsze? Jeżeli najważniejszy jest dla ciebie budynek, to zapewne masz już na oku interesujący projekt i znasz mniej więcej swoje oczekiwania. W takiej sytuacji szukaj działki pod dany projekt. Może jednak być inaczej – może ci zależeć na budowie w konkretnej okolicy i w takim przypadku będziesz starał się dopasować projekt do działki.

Zakup działki to spora inwestycja i podejrzewam, że jesteś przygotowany na pewne kompromisy. Czy wolisz droższą działkę, ale znajdującą się bliżej miasta, czy tańszą, ale z kłopotliwym dojazdem? Większą, ale blisko natury, czy mniejszą, ale w zurbanizowanej okolicy? Poświęć czas i zrób notatki. Zastanów się, na czym ci najbardziej zależy i bez czego nie może obejść się działka. Pomyśl, jakie elementy będą miłym dodatkiem, jednak ich brak nie zaważy na decyzji o zakupie. Na przykład warunkiem koniecznym może być działka o minimalnych wymiarach 34 × 24 metry, bez spadków, nie dalej niż 3 km do wjazdu na autostradę. Warunkiem opcjonalnym może być np. bliskość stacji kolejowej lub szkoły. Ułatwi to podjęcie decyzji podczas poszukiwań.

W jaki sposób zatem znaleźć wymarzony teren?

Najszybszym i najtańszym sposobem pozwalającym wstępnie określić, czego możesz oczekiwać w wyznaczonym przez siebie budżecie, są ogłoszenia w internecie. Nie zalecam jednak wyszukiwania ofert w internecie jako podstawowym źródle informacji. Po pierwsze większość ofert to ogłoszenia umieszczone przez pośredników w obrocie nieruchomościami i trudno jest znaleźć ogłoszenie umieszczone bezpośrednio przez klienta. Co gorsze, często jedną działkę w swoich ofertach ma kilku pośredników. Oznacza to, że zwykle będziesz kontaktował się z osobą, która prawdopodobnie nawet na tej działce nigdy nie była i posiada tylko podstawowe informacje dotyczące wymiarów i podłączonych mediów. Poza tym zdarza się też, że informacje podawane w ogłoszeniach są po prostu nieprawdziwe lub umyślnie wprowadzają w błąd. Możesz się natknąć na informacje o bezpośrednim dostępie do drogi publicznej (a w rzeczywistości musisz do niej dojechać 300 metrów drogą gruntową) lub dostępie do mediów (a media są właśnie przy drodze publicznej). Spotkałem się z tym, że ogłoszenia zawierają błędne lokalizacje – gdy szukałem działki w konkretnej miejscowości, różne wyszukiwarki rozszerzały teren poszukiwań nawet o kilka lub kilkanaście kilometrów.

Nie polecam skupiać swojej uwagi wyłącznie na internecie głównie z jednego powodu – znajdziesz tu tylko część działek, które są na sprzedaż. Tylko część sprzedających decyduje się na umieszczenie informacji w sieci lub na skorzystanie z usług pośrednika, który zrobi to za niego. Działki sprzedają różne osoby, także takie, które nie umieją korzystać ze zdobyczy techniki, takie, które nie wiedzą, w jaki sposób dotrzeć do klientów oraz takie, które po prostu nie wiedzą, jak zabrać się za sprzedaż swojego terenu. Z tego powodu warto po prostu przejechać się po interesującej cię okolicy i poszukać wystawionych ogłoszeń o sprzedaży – zwykle są umieszczone na ogrodzeniach i płotach, ale zdarzają się także informacje na słupach ogłoszeniowych. Jeżeli szukasz działki w małej miejscowości – znajdź sołtysa i zlokalizuj tablicę ogłoszeniową. Odwiedź także stronę internetową gminy i szukaj przetargów.

Polecam odwiedzanie okolicznych sklepów i pytanie, czy ktoś czegoś nie wie. Niektóre działki na sprzedaż są „ukryte” i nie widać ich z dróg publicznych, czasami wręcz osoba sprzedająca po prostu nie umieszcza żadnych informacji, a o chęci sprzedaży wiedzą tylko najbliżsi sąsiedzi.

Z tego powodu odwiedź także nowo powstające budowy – jest duża szansa na to, że inwestor, który rozpoczął inwestycję, kupił działkę stosunkowo niedawno i będzie mógł coś ci podpowiedzieć. Poza tym od osoby, która już poszukiwania ma za sobą, uzyskasz wiele cennych informacji.

Naprawdę warto poświęcić sporo czasu na szukanie działki na własną rękę. Bardzo dużo osób ogranicza swoje poszukiwania do internetu. Jednak w ten sposób nie tylko ograniczasz wybór, ale w dodatku bezpośrednio konkurujesz z osobami, które tak samo jak ty poszukują czegoś atrakcyjnego. Czasami wystarczy jeden dzień, by kusząca oferta stała się nieaktualna.

Szukanie działki w terenie oraz rozmawianie bezpośrednio ze sprzedającymi oznacza także znaczne oszczędności na prowizji, którą pochłonęłaby współpraca z pośrednikiem – gdybyś się zdecydował na taką współpracę.

Uczciwie powiem, że chociaż moim zdaniem szukanie działki na własną rękę jest najlepszym rozwiązaniem, a zakup działki nie jest skomplikowany, jeżeli tylko zachowa się ostrożność i dobrze sprawdzi wszystkie dokumenty, to jednak rzetelni pośrednicy mają wiedzę i doświadczenie, które mogą okazać się dla ciebie bardzo cenne. Przed nawiązaniem współpracy spytaj o prowizję i o to, co obejmuje zakres współpracy. Czy tylko pomagają przy szukaniu ofert, czy także udzielają wsparcia w załatwianiu formalności? Czy dbają o twoje bezpieczeństwo i sprawdzają, czy dana działka jest w porządku pod względem prawnym i jej zakup pozwoli ci na budowę wymarzonego domu, czy współpraca ogranicza się do skontaktowania cię ze sprzedającym? Dowiedz się tego koniecznie. Z pośrednikami jest tak jak ze wszystkimi innymi firmami i wykonawcami, z którymi przyjdzie ci współpracować – na rynku jest dużo profesjonalistów, ale są także tacy, którzy najchętniej wezmą sporą prowizję bez żadnej odpowiedzialności.

Pośrednik powinien posiadać dokumenty dotyczące interesującej cię działki – np. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów. Idealny pośrednik to taki, przy którym jedynym twoim zadaniem jest oglądanie działek i kręcenie nosem. Jeżeli więc pośrednik nic nie wie o gruncie, nie ma żadnych dokumentów i sam o wszystko musisz dopytywać, to po prostu uciekaj od niego jak najdalej.

Unikaj także pośredników, którzy promują nieaktualne ogłoszenia. Zbyt często oferty znalezione w internecie lub nawet oferty na stronach internetowych pośredników są nieaktualne od tygodni lub nawet miesięcy. Jest to zniechęcające – szukasz kilka tygodni odpowiedniej działki, znajdujesz wreszcie tę wymarzoną, dzwonisz i dowiadujesz się, że już dawno została sprzedana.

Oczywiście przy współpracy z pośrednikiem także negocjuj i to negocjuj przed podpisaniem jakichkolwiek papierów. Pamiętaj, że osoby sprzedające działki rzadko podpisują umowy na wyłączność z jedną agencją, więc możliwe, że natkniesz się na ofertę kupna tego samego terenu u innego pośrednika. Każda oszczędność się liczy. Wynegocjowanie z agencją obniżenia prowizji o jeden punkt procentowy oznacza kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych oszczędności w zależności od ceny działki.

Niezależnie od tego, czy będziesz szukał gruntu na własną rękę czy za czyimś pośrednictwem, w końcu trafisz na pierwszą działkę, która cię zainteresuje.

Na co zwracać uwagę? Idealna działka to uzbrojony teren otoczony zabudową z każdej strony. Niezależnie od wszystkiego zawsze sprawdź warunki podłączenia mediów i nie wierz w zapewnienia sprzedawcy, że o, widzi Pan, tutaj biegnie wodociąg ani nie sugeruj się tym, że w pobliżu przebiega linia energetyczna lub gazowa. Jeżeli teren znajduje się na uboczu, to uważaj – podłączenie mediów może oznaczać wydanie ogromnych pieniędzy. Oczywiście możesz rozważyć na przykład budowę szamba i studni, ale upewnij się, że jest to na pewno możliwe.

Sprawdź, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. To, że mogłeś do niej dojechać samochodem, nic nie znaczy. Jak zwykle sprawdza się hasło, żeby nikomu nie wierzyć na słowo.

Zwróć uwagę na bliskość słupów wysokiego napięcia, źródła hałasu, ukształtowanie terenu i tym podobne. Ważny jest także kształt działki i jej położenie względem stron świata oraz lokalizacja – jak blisko są szkoły, sklepy, stacje kolejowe itp. Każda osoba ma inne preferencje i będzie zwracała uwagę na inne aspekty. Koniecznie zwróć jednak uwagę na to, czy teren, na którym jest działka, ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu nie ma, to sprawdź w urzędzie gminy, czy są prowadzone prace nad takim planem oraz złóż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, aby dowiedzieć się, czy planowana przez ciebie inwestycja jest dopuszczalna na danym terenie.

Koniecznie porozmawiaj z najbliższym sąsiedztwem. Dopytaj o to, czy w okolicy stoi woda po opadach deszczu, dowiedz się o problemach, wybadaj, jakie są zalety i wady mieszkania w danej okolicy. Przy okazji zorientujesz się, jakich będziesz miał sąsiadów. Poproś też rodzinę, znajomych, aby wyrazili swoją opinię na temat danego terenu – bardzo możliwe, że zwrócą uwagę na rzeczy, które ominąłeś. I nawet jeżeli działka wygląda jak marzenie i kusi cię, żeby podjąć decyzję od razu, wróć do domu, prześpij się, wróć kolejnego dnia i spójrz na nią świeżym okiem.

Na co jednak nie zwracać uwagi? Kupujemy zazwyczaj oczami i wyżej cenimy grunty, które są zadbane, na których rośnie ładna roślinność i zielona trawka i omijamy działki zaniedbane, zachwaszczone. To jednak błąd – raz, że taką działkę zapewne kupisz taniej od innych, a dwa, że za zaoszczędzone pieniądze doprowadzisz teren do porządku. Ważne jest to, jakiej jakości jest ziemia na działce, a nie to, co na niej aktualnie rośnie. Wiem, że trudno wyobrazić sobie piękny ogród na miejscu zastanego zielska, ale pamiętaj, że wszystko jest w twoich rękach. Będziesz w tym miejscu mieszkał prawdopodobnie przez co najmniej kilkanaście lat i masz mnóstwo czasu, żeby doprowadzić to miejsce do porządku. A zacząć prace porządkowe możesz od razu, już na etapie przygotowywania do budowy. Jeżeli więc wybrana działka spełnia twoje oczekiwania pod wszystkimi innymi względami – kup ją, choćby była „brzydka”.

Przy wyborze działki nie patrz wyłącznie na cenę za metr. Może się okazać, że lepiej kupić droższą działkę, ale ogrodzoną (nawet zwykłe ogrodzenie z siatki potrafi kosztować kilkadziesiąt złotych za metr bieżący) lub droższą, ale niewymagającą podniesienia gruntu. Podniesienie terenu o nawet kilkanaście centymetrów może oznaczać nawet kilka tysięcy złotych. Jeżeli na działce są drzewa, które planujesz wyciąć, to weź pod uwagę, że po usunięciu korzeni teren się nieco obniży.

Jeżeli jesteś pewny, że chcesz kupić tę działkę – przystąp do negocjacji. Pamiętaj, że sprzedający zwykle wiedzą, ile chcą zarobić i dlatego ich pierwsza propozycja jest wyższa tylko po to, aby mieć z czego schodzić. Wspominałem wcześniej, że podczas negocjacji, zanim powiesz „tak”, powiedz „nie”. Zdaję sobie sprawę z tego, że negocjacje przy zakupie działki są trudniejsze – jeżeli spędziłeś kilka miesięcy na poszukiwaniach, to będzie cię kusiło, aby zaakceptować pierwszą ofertę sprzedającego. Mimo tego zaproponuj cenę znacznie niższą – na pewno nikt się na to nie obrazi, a może uzyskasz dobrą cenę? Kto wie?

Skuteczność negocjacji podwyższysz, pokazując i wyolbrzymiając jakiekolwiek mankamenty. Zastanów się, co mogłoby ci przeszkadzać i użyj tego jako argumentu do zbicia ceny. Jeżeli na działce nie ma żadnych mediów, a tobie to nie przeszkadza – to nic, użyj tego argumentu. Nie okazuj też emocji i nie pokazuj, jak bardzo ci zależy na tej działce. Zawsze mów, że wybrałeś wstępnie dwie, trzy działki w okolicy i szukasz teraz po prostu dobrej oferty. Jeżeli pokażesz, jak bardzo ci zależy na tej działce, powiesz z entuzjazmem, że tak, to jest to, tego szukam od miesięcy!, to twoja pozycja negocjacyjna będzie znacznie gorsza.

Podczas negocjacji staraj się operować ceną za metr powierzchni (szczegół, ale łatwiej jest uzyskać lepszą cenę, składając ofertę o 5 zł niższą za metr niż o kilka tysięcy za całość) i pamiętaj o tym, że każde obniżenie ceny jest warte zachodu. Wspominałem na początku poradnika, że zwykle zaczyna brakować pieniędzy podczas prac wykończeniowych. Wtedy nawet 1000 zł wydaje się ogromną kwotą, a przecież 1000 złotych powinieneś bez żadnego problemu wynegocjować właśnie podczas zakupu działki. Realnie patrząc, kilka procent rabatu jesteś w stanie zawsze uzyskać podczas rozmów, co może oznaczać kilka tysięcy zaoszczędzonych pieniędzy.

Nie ulegaj też magii okrągłych liczb. Mechanizm działa następująco – sprzedający wystawia działkę za 86 000 zł. Czujesz, że ta kwota jest zawyżona i wydaje ci się, że 6000 zł powinieneś spokojnie „urwać”, aby kupić działkę za okrągłe 80 000. Zaczynasz więc negocjacje od 76 000 zł i po wymianie zdań dobijacie targu.

Nie myśl w ten sposób.

Sprzedający mógł chcieć sprzedać działkę za 75 000 zł, a wystawił ją za 86 000 zł tylko po to, żeby miał z czego schodzić. A może chciał uzyskać jeszcze mniejszą kwotę ze sprzedaży, a wystawił ją po prostu w cenie podobnej do tej, w jakiej można kupić działki w okolicy? A może potrzebuje pilnie pieniędzy, a działkę sprzedaje już drugi rok? Oczywiście może być inaczej i sprzedający nie jest otwarty na negocjacje, bo zna wartość działki, a ze sprzedażą mu się nie spieszy.

W związku z tym, że nigdy nie znasz prawdziwych intencji, rozpocznij negocjacje od podania kwoty nawet 20–25% niższej od kwoty wyjściowej, w naszym przypadku 64 500–68 800 zł. Dlaczego nie? Najwyżej sprzedający spojrzy na ciebie krzywo. Zaniż mocno cenę, szczególnie jeżeli w okolicy jest sporo działek na sprzedaż. To nic, że mogą ci w ogóle nie odpowiadać – sprzedający o tym nie wie. Powinieneś sprawić wrażenie, że masz duży wybór. W mojej okolicy ceny działek poszły w dół o 15% w ciągu trzech lat ze względu na to, że w otoczeniu pojawiło się sporo nowych terenów na sprzedaż. Sprzedający może więc chcieć szybko sprzedać swoją własność bo wie, że z każdym miesiącem traci szansę na uzyskanie dużej kwoty pieniędzy. Dlaczego więc miałbyś się zgadzać na jego pierwszą ofertę lub składać propozycję skromnego obniżenia ceny?

A jeżeli masz do dyspozycji gotówkę na zakup działki, to zostaw ten argument na koniec – „płacę gotówką” jest bardzo przekonujące.

I na koniec: oszuści są wszędzie. O tym, że należy podchodzić z ostrożnością do wszystkich sytuacji wspominałem już nie raz. To samo dotyczy osoby, z którą dokonujesz transakcji. Nie znasz jej i niezależnie od tego, jakie sprawia wrażenie, jak jest ubrana, jak dobrym samochodem jeździ, czy jest starszą babcią, czy młodym mężczyzną – nie ufaj jej. Sprawdź dokładnie wszystkie dokumenty. Sprawdź warunki zabudowy. Nie wierz NIKOMU na słowo.

A podczas samego spisywania aktu notarialnego bądź bardzo skupiony. Akt notarialny jest głośno czytany przed podpisaniem. Jeżeli nie będziesz rozumiał jakichkolwiek zapisów – zapytaj o to od razu notariusza. Jego zadaniem jest upewnienie się, że obie strony transakcji wiedzą, na co się decydują.

Przygotowanie do budowy

Zapewne wiesz, czego potrzebujesz, aby rozpocząć budowę domu. Musisz mieć działkę, projekt, zorganizować całą dokumentację, porozmawiać z geodetą, przygotować teren, zorganizować prąd, ubikację i tak dalej.

Zapewne jednak nie zdajesz sobie sprawy, że najbardziej potrzebujesz tylko jednego – czasu. Wiem, jak kuszące jest rozpoczęcie budowy jak najszybciej. Zalecam jednak rozpoczęcie przygotowań na co najmniej rok przed pracami budowlanymi – dzięki temu uzyskasz więcej spokoju, a brak pośpiechu pozwoli ci na podejmowanie lepszych decyzji. Pozwoli to także na wybranie rzetelnych wykonawców (dobre i najbardziej rozchwytywane ekipy prawie na pewno nie będą miały wolnych terminów w najbliższych miesiącach) i na spokojne negocjacje. Pozwoli to na zamawianie materiałów tak, aby było tanio i dobrze.

Pozwoli to na budowanie domu według planu. W innym przypadku grozi ci szukanie wykonawców na ostatnią chwilę, przepłacanie za materiały oraz większy stres.

Jeżeli zamierzasz zacząć budować dom już za kilka lub kilkanaście miesięcy, ale jeszcze nawet nie masz kredytu, nie masz podpisanej żadnej umowy z wykonawcą, nie znasz cen materiałów, a projekt jest jeszcze w trakcie wyboru, to odłóż budowę na kolejny rok. Większość inwestorów, włącznie ze mną, i tak zakończyło budowę znacznie po wyznaczonym czasie. Sytuacje są różne i nie zawsze można je przewidzieć – w moim przypadku mój wykonawca od wykończeniówki poszedł do więzienia za niepłacenie alimentów, za to mój znajomy miał świetny projekt łazienki, ale okazało się, że płytki, które wskazał mu projektant wnętrz, są dostępne tylko we Włoszech na specjalne zamówienie. Czas oczekiwania na zamówienie wynosił miesiąc plus czas dostawy, a glazurnik miał wchodzić już za dwa tygodnie. Inna osoba zamówiła drewno na więźbę dachową: wszystko było zrobione na styk, ekipa miała zacząć pracę w tym samym dniu, w którym miała przyjść dostawa. Okazało się jednak, że drewno jest tak złej jakości, że trzeba je odesłać, co spowodowało tygodniowe opóźnienie. Ba, zwykła niesprzyjająca pogoda może zepsuć wszystkie plany…

Odpowiednie przygotowanie pozwoli na uniknięcie sporej liczby problemów i na skrócenie czasu budowy. Nawet doświadczony inwestor nie jest w stanie wszystkiego przewidzieć. Z tego powodu dołóż kilka miesięcy do swoich planów budowlanych. Chciałeś rozpocząć budowę w październiku i wprowadzić się na przyszłe święta?

Zapomnij o tym i przyjmij, że wprowadzisz się najwcześniej w marcu. Jeżeli jednak z jakichś powodów musisz zacząć budowę już za kilka miesięcy, a nie masz jeszcze nawet projektu i nie rozmawiałeś z wykonawcami, to rozważ skorzystanie z usług generalnego wykonawcy lub przyjmij, że budowa będzie bardzo stresująca.

Nie oszukuj

W moim przypadku przygotowanie do budowy oznaczało, że z dużym wyprzedzeniem miałem przygotowany kosztorys budowy. Dzięki temu uzyskałem bezcenną wiedzę na temat tego, co będę właściwie potrzebował podczas inwestycji.

Do budowy można podchodzić na różne sposoby. Zwykle szacuje się koszty budowy tylko do stanu deweloperskiego, przekładając myślenie o wykończeniówce na kolejne miesiące. Jest to dobre rozwiązanie, ale dla inwestorów, którzy zdają sobie sprawę z tego, że budowa może kosztować nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej niż założyli i są na to przygotowani.

Możesz także bardzo (bardzo!) wstępnie oszacować koszt budowania „pod klucz”, przyjmując na przykład 3000 zł za metr powierzchni użytkowej (dane z 2017 roku) i na tej podstawie podjąć decyzję o budowie. Trzeba jednak sobie zdawać sprawę z tego, że to też jest bardzo duże uproszczenie, bo całkowite koszty mogą wynieść zarówno 20% więcej, jak i 20% mniej. I znowu – jeżeli jesteś na to przygotowany, to nie ma w tym nic złego.

Spotkałem się także z innymi metodami oszacowania kosztów – czytałem np. o tym, że stan zerowy to około 12% całej sumy, jaką trzeba wydać na budowę domu, stan surowy otwarty to kolejne 30%, surowy zamknięty – 23%, a wykończenie – 35% całego kosztu. Nieprawda! Stan zerowy będzie wynosił i 20%, jeżeli zdecydujesz się na budowę piwnicy, a wykończeniówka może pochłonąć i 50% kosztów budowy, jeżeli użyjesz materiałów najwyższej jakości. Nie ma żadnej reguły i wszystkie tego typu przybliżenia mogą dać ci złudne nadzieje, że stać cię na budowę domu lub odwrotnie – zniechęcić do budowy domu, na który byłoby cię stać.

Według statystyk, na które się natknąłem, aż 30% inwestorów kończących budowę przyznaje, że przekroczyło budżet o 11–20%. Jeżeli nie możesz zaakceptować tego, że koszty budowy mogą aż tak się zmienić i nie możesz być w kwestiach finansowych tak elastyczny, to zachęcam do myślenia o całkowitych kosztach budowy, włącznie z wykończeniówką, już na etapie przygotowań, a nie do liczenia na łut szczęścia.

Ekstremalny przykład. Osoba z mojej rodziny miała dwóch synów, którzy uczęszczali w tamtym czasie do podstawówki. Podjęła decyzję o budowie dużego domu, który w przyszłości miał służyć całej rodzinie. Założenie było takie, że w tym domu zostaną synowie, którzy sprowadzą do niego przyszłe małżonki.

Projekt był imponujący, 300 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, osobne wejścia i wszystko przygotowane pod rodzinę wielopokoleniową. Budowa z założenia miała trwać kilka lat, więc rodzice pomyśleli, że jakoś uzbierają przez ten czas pieniądze tak, by dom był gotowy, gdy synowie osiągną pełnoletniość.

Skończyło się to średnio – sama budowa domu do stanu surowego pochłonęła wszystkie oszczędności, a na osiemnastkę starszego syna udało się wykończyć tylko kilka pomieszczeń. Po pracochłonnym zakończeniu całego parteru okazało się, że synowie mają inne plany na życie i rodzice zamieszkali sami, w ogromnym domu z niewykończonym piętrem…

Kiedy budowałem swój dom, nie mogłem sobie pozwolić na liczenie na szczęście. Musiałem dobrze policzyć wszystkie wydatki, bo od tego zależało, czy w ogóle zaczynamy budowę. I chociaż postanowiłem w miarę dokładnie policzyć wszystko, włącznie z wykończeniówką, głównie z powodów finansowych, to dopiero podczas przygotowywania kosztorysu uświadomiłem sobie, że etap przygotowań jest świetną sprawą, która wyśmienicie ułatwia sprawne zarządzanie budową. Ba, jest to rzecz niezbędna do tego, by przez budowę przebrnąć bez większego stresu.

Po pierwsze – znajomość kosztów i twojego budżetu pozwoli ci na podejmowanie świadomych decyzji podczas budowy. To jest tak, że najlepsze pomysły przychodzą w trakcie prac. Znajomy coś podpowie, wykonawca zaproponuje pewne rozwiązanie i czujesz, że musisz to mieć albo dziwisz się, jak mogłeś o tym nie pomyśleć wcześniej. Może chodzić o oświetlenie na podbitce, o system alarmowy z ciekawymi opcjami, czujniki rozszerzające możliwości twojej kotłowni, dodatkowe rzeczy zwiększające komfort mieszkania itp. A może warto dać jeszcze kilka centymetrów więcej ocieplenia albo lepszy tynk? Pomalować mieszkanie lepszą farbą (swoją drogą to niesamowite, ile farby idzie na pomalowanie całego domu). A może poczytałeś na temat inteligentnego domu i chciałbyś mieć rolety oraz oświetlenie sterowane komputerem i smartfonem? A może warto rozważyć pompę ciepła? Wszystko jest ciekawe i aż kusi, żeby zgadzać się na wszystko, ale dopóki nie wiesz, ile będą cię kosztowały pozostałe etapy budowy, to tak naprawdę nie wiesz, na co możesz sobie pozwolić. Bez kosztorysu bardzo łatwo stracić kontrolę nad wydatkami.

Po drugie – przygotowywanie kosztorysu oznacza w wielu przypadkach zbieranie ofert oraz rozmowy z wykonawcami. Dzięki temu lepiej poznasz technologię, w której jest budowany twój dom, co sprawia, że czujesz się znacznie pewniej podczas budowy. Poza tym sami wykonawcy mogą zwrócić twoją uwagę na rzeczy, o których nie miałeś wcześniej pojęcia. Elektryk może zwrócić uwagę na uziom fundamentowy, który jest możliwy do wykonania właśnie na etapie fundamentów. Jeżeli budujesz dom bez planu i szukasz elektryka podczas budowy stanu surowego, to na wykonanie uziomu jest po prostu za późno. Oczywiście nie musisz się zgadzać na jego wykonanie, ale chodzi o to, aby mieć możliwość rezygnacji z niego, a nie być do tej rezygnacji zmuszonym.

Po trzecie – szacowanie kosztów „na oko” może okazać się bardzo zgubne. Przypuśćmy, że policzyłeś wstępnie koszty budowy domu, korzystając z uproszczeń typu „3000 zł za metr powierzchni użytkowej”, jednak wiesz, że takie przybliżenie jest niewystarczające. Sprawdzasz więc w internecie ceny poszczególnych elementów domu. Powiedzmy, że twój budynek będzie miał dach o powierzchni 200 m^2. Wiesz, z jakiego będzie materiału, więc sprawdzasz cenę pokrycia 1 m^2 dachówką. Czytasz o dodatkowych elementach niezbędnych do wykończenia dachu (np. gąsiory) i dodajesz do ostatecznej ceny 20% „dla pewności”. Szacujesz też kwotę robocizny, bazując na informacjach znalezionych na forach internetowych oraz też dla pewności dodajesz 20%. Jesteś zadowolony, bo mieścisz się w budżecie, sama „wycena” zabrała ci 20 minut pracy i na jej podstawie decydujesz się na realizację tego projektu.

Tymczasem podczas budowy zostaje na ciebie wylany kubeł zimnej wody. Wszystkie ekipy twierdzą, że twój dach jest bardzo skomplikowany i mogą go wybudować za cenę co najmniej o 30% wyższą od tej, którą przyjąłeś, a wszystkie dodatkowe i „drobne” elementy związane z wykończeniem dachu kosztują drugie tyle co dachówka. Po podliczeniu, ku twojemu przerażeniu, okazuje się, że wykonanie całego dachu zamknie się kwotą o 20 000 wyższą i już wiesz, że będziesz musiał zrezygnować z pewnych rzeczy na etapie wykończeniówki, bo właśnie przekroczyłeś budżet.

Z tego powodu kosztorys należy zrobić możliwie dokładnie, a jego przygotowanie wymaga po prostu czasu – sprawdzanie cen w internecie zdecydowanie nie wystarczy. Jeżeli szukałeś projektu domu od przejrzenia gotowych rzeczy na różnych portalach, to zapewne zauważyłeś, że na tych stronach często są podawane koszty budowy domu: stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty, wykończeniówka. Czasami jest to podane w takiej formie, że aż chce się wierzyć, że podane liczby są prawdziwe. Przy niektórych kosztorysach, co prawda, znajdziesz informację, że „powyższa wycena stanowi wartość przybliżoną” lub „podano szacunkowy koszt netto budowy domu o standardowym wyposażeniu »pod klucz« na podstawie średnich stawek krajowych”, jednak przeważnie te wyliczenia są zaniżone bardziej niż myślisz. Jak bardzo? Jeżeli znajdziesz informację, że koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego będzie wynosił 190 000 złotych, to jest możliwe, że realnie zapłacisz nawet o 20% więcej – czyli więcej aż o 38 000 złotych! A jest to dopiero stan surowy – podczas wykończenia zwykle różnice są jeszcze większe. I nagle okazuje się, że pieniądze na „tani” domek skończyły się przy montowaniu parapetów…

Pamiętaj, że takie ogólne kosztorysy bazują na średnich stawkach w Polsce i ceny tam podane nijak mają się do cen w twojej okolicy. Koszt wykonania identycznego domu, z identycznych materiałów, na działce o identycznych wymiarach i kształcie może różnić się o kilkadziesiąt tysięcy złotych tylko z uwagi na lokalizację. Co prawda, niektóre kosztorysy uwzględniają województwo, ale nadal bazują na średnich stawkach, co może być bardzo mylące.

Może też być tak, że kosztorys jest po prostu nieaktualny i zawiera ceny sprzed roku lub więcej lat. Pamiętam, że kilkanaście lat temu ceny materiałów budowlanych wzrosły o ok. 15% w ciągu kilkunastu miesięcy.

To tak w ramach ostrzeżeń. W skrócie – staraj się zawsze przyjmować najbardziej pesymistyczne scenariusze i po prostu nie oszukuj siebie i swojego portfela.

Kosztorys

Poniżej opiszę sposób, w jaki zorganizowałem swoją budowę. Traktuj to jako inspirację i pretekst do zorganizowania budowy w taki sposób, który jest odpowiedni dla ciebie i z którym będziesz czuł się swobodnie. Ja starałem się być dość dokładny, ale może aż taka dokładność nie jest ci potrzebna? Może nie masz aż tyle czasu, by wszystko dokładnie przygotować? Przeczytaj moje wskazówki i sam podejmij decyzję, czego potrzebujesz.

Poniżej przyjąłem, że masz już odpowiednią działkę i wybrany projekt, z grubsza oszacowałeś koszty budowy (zgodnie z moimi sugestiami), a do rozpoczęcia budowy masz jeszcze sporo czasu. Chciałbyś teraz dokładniej oszacować wszystkie wydatki, tak aby wiedzieć, czego możesz się spodziewać i uzyskać pewność, że na 100% stać cię na budowę.

Realizację kosztorysu podzieliłem na kilka etapów:

1. Oszacowanie kosztów zbudowania fundamentów, ścian, kominów, stropu, dachu.

2. Oszacowanie kosztów związanych z doprowadzeniem budowy do stanu surowego zamkniętego (okna, drzwi, brama garażowa).

3. Oszacowanie całkowitych kosztów związanych z instalacją elektryczną oraz hydrauliczną.

4. Oszacowanie kosztów związanych z wykończeniem do stanu „deweloperskiego” (tynki wewnętrzne, wylewki, parapety, schody, sufity podwieszane, grzejniki).

5. Oszacowanie kosztów związanych z przygotowaniem elewacji.

6. Oszacowanie kosztów związanych z przygotowaniem domu „pod klucz” – podłogi, wykończenie łazienek, montaż kuchni, drzwi wewnętrzne, meble, malowanie itp.

7. Dodatkowe wydatki niezwiązane ściśle z budową domu – ogrodzenie, aranżacja ogrodu, kostka brukowa itp.

Za chwilę napiszę więcej o każdym etapie. Zaznaczę tylko jeszcze raz – to są czynności, które wykonałem przy budowie mojego domu. Moim założeniem było to, że materiały będę kupował na własną rękę, a z większością wykonawców będę rozmawiał tylko o kwocie za robociznę. Budowa domu w ten sposób oznacza spore oszczędności, ale zabiera mnóstwo czasu. Jeżeli więc masz do dyspozycji większy budżet, ale masz mniej czasu na przygotowania, to w pierwszej kolejności powysyłaj wykonawcom swoją dokumentację i zbierz oferty na robociznę i materiały (osobne wyceny). Dzięki temu dość szybko oszacujesz maksymalny koszt budowy, a dopiero potem na spokojnie pomyślisz, przy których etapach będziesz szukał oszczędności. Z uwagi na to, że twoja budowa może wyglądać inaczej niż moja, przy niektórych punktach podaj też alternatywne pomysły na policzenie danych etapów.

Możesz być nieco zdziwiony tym, że dużo pozycji zawiera informację o tym, żeby uzyskane ceny podnieść jeszcze o kilka lub kilkanaście procent. Jak to się ma do dokładności kosztorysu? Powiększenie kwot to rodzaj zabezpieczenia – zawsze będzie tak, że podczas budowy poniesiesz większe koszty niż to zaplanowałeś, a dzięki podwyższeniu niektórych cen, twój kosztorys będzie po prostu bardziej odpowiadał rzeczywistości.

1. Oszacowanie kosztów zbudowania fundamentów, ścian, kominów, stropu, dachu.

Mój projekt nie zawierał żadnych szczegółów dotyczących ilości potrzebnych materiałów do budowy. Jeżeli jesteś w podobnej sytuacji i nie masz możliwości np. domówienia takiego zestawienia, to warto je zamówić w firmie, która zajmuje się wykonywaniem kosztorysów inwestorskich. Teoretycznie można, co prawda, wszystko policzyć samemu, ale nie polecam tego rozwiązania, jeżeli nie masz dużego doświadczenia w budowlance, a także nie masz nikogo, kto mógłby sprawdzić, czy wykonany przez ciebie kosztorys jest prawidłowy.

Moje zestawienie zamówiłem u swojego kierownika budowy i dzięki temu mogłem dość dokładnie oszacować koszty zbudowania domu do stanu surowego. Zestawienie było dość szczegółowe – w przypadku fundamentów miałem nie tylko informację o potrzebnych metrach sześciennych betonu i niezbędnej stali, ale także o potrzebnej ilości dysperbitu, styropianu do ocieplenia fundamentów, kleju, a nawet liczbie kołków. W przypadku kolejnych etapów wiedziałem, ile będę potrzebował cegieł i pustaków, cementu, desek, nadproży itp. W przypadku stropu wiedziałem, jakie będą potrzebne belki, a w przypadku więźby – jakie krokwie, jętki i płatwie itp. W przypadku dachu wiedziałem nie tylko, ile będę potrzebował blachodachówki, ale także gąsiorów, rynien, wkrętów blacharskich… I tak dalej.

Nie ma znaczenia, że możesz nie wiedzieć, co oznaczają niektóre słowa. Ważne jest to, że na długo przed budową jesteś w stanie dowiedzieć się, czego będziesz potrzebował. Wyszukaj wszystkie potrzebne materiały w internecie (wpisz frazy), sprawdź ceny w pobliskich hurtowniach i marketach budowlanych i zorientuj się, ile co kosztuje. Dodatkową korzyścią jest to, że sporo się nauczysz na temat technologii wykonania swojego domu, co przyda się podczas rozmów z wykonawcami przy kontroli wykonywanych przez nich prac.

A jak już wszyściutko, co do jednego gwoździa, policzysz, to uzyskane ceny powiększ o 20%. Zapewne pójdzie więcej cementu, betonu, piasku… zawsze idzie tego więcej, niż się spodziewamy. Poza tym nadwyżka pokryje także koszty hydraulika

(wykonanie kanalizacji, przepustu na etapie poziomu zero), wydatki związane z nieoczekiwanym transportem dodatkowych elementów oraz innymi rzeczami (np. stemple).

Równolegle szukaj i spotykaj się z wykonawcami, którzy na podstawie twojego projektu będą mogli podać wstępną kwotę za robociznę. Staraj się już na tym etapie szukać rzetelnego wykonawcy zgodnie ze wskazówkami w rozdziale „Wybieramy wykonawcę”, aczkolwiek do negocjacji i podpisania umowy przystąp dopiero po zakończeniu szacowania wszystkich kosztów związanych z budową domu. Uprzedź o tym wykonawców, z którymi rozmawiasz.

Spotykanie się z wykonawcami jest konieczne – różnice w kwotach za robociznę są czasami aż niewiarygodnie duże i z tego powodu nie można się sugerować danymi podawanymi w internecie lub czasopismach branżowych. Ja szukałem jednej ekipy do budowy fundamentów, ścian, stropu i więźby, a drugiej do budowy dachu i byłem bardzo zaskoczony ofertami, które otrzymywałem.

Z budową dachu było najbardziej ciekawie – wszystkie okoliczne firmy były niespodziewanie drogie, ale z uwagi na to, że wszystkie podawały zbliżone ceny, uznałem, że tak być po prostu musi. Tymczasem bardzo dobrą ofertę (aż o 30% niższą!) uzyskałem w firmie sprzedającej blachodachówkę. Okazało się, że współpracują od lat z wieloma ekipami, mają bardzo duże doświadczenie, a w związku z tym, że mój dach jest prosty i możliwe jest jego szybkie wykonanie, mogą zaoferować mi za niego bardzo dobrą cenę. Przekazałem tę informację jednej z „tańszych” firm z mojej okolicy, to stwierdzili, że taka cena nie jest możliwa, na pewno zapłacę więcej, bo musi tu być jakiś haczyk, a nawet jeżeli nie ma, to na pewno nie dostanę żadnej faktury i gwarancji.

M.in. właśnie dlatego warto się spokojnie przygotować do budowy – dzięki temu, że miałem dużo czasu na szukanie wykonawców, tylko na tym etapie zaoszczędziłem kilka tysięcy złotych.

Alternatywa: możesz zrezygnować z dokładnego liczenia kosztów materiałów i szukać wykonawców, którzy postawią cały dom do stanu surowego za ustaloną kwotę. To da ci rozeznanie, jakich wydatków możesz się spodziewać i takie informacje mogą być wystarczające do przygotowania całego kosztorysu. Po podliczeniu wszystkich elementów podejmiesz decyzję, czy budować dom w ten sposób, czy jednak będziesz organizował materiały we własnym zakresie (co przyniesie dodatkową oszczędność).

2. Oszacowanie kosztów związanych z doprowadzeniem budowy do stanu surowego zamkniętego (okna, drzwi, brama garażowa).

Tu kwestia jest pozornie prosta – wybierasz to, co cię interesuje, wysyłasz zapytania do firm i wszystko jest jasne. Postanowiłem jednak dokładniej opisać ten punkt, bo czai się tutaj pułapka – otóż chodzi o okna. Dobre okna są drogie, a z uwagi na to, że kupuje się je właściwie tylko raz na całe życie, to aż się prosi, by były jak najlepsze, najmocniejsze oraz energooszczędne. Być może już poczytałeś trochę o współczynniku przenikania ciepła, wiesz, ile szyb i jakiej klasy mogą mieć twoje okna i jak drogie są najlepsze rozwiązania. Możliwe jest także, że – jak mój przyjaciel, którego marzeniem było mieć olbrzymie okna, dające mnóstwo światła w salonie – jesteś nieco przestraszony, przeglądając kolejne oferty, ale myślisz sobie, że przecież w końcu budujesz się dla siebie, a okna to bardzo ważny element domu, więc zamierzasz zacisnąć pasa – przecież jakoś to będzie.

Spokojnie. Okna to tylko jeden z wielu etapów budowy, podczas którego będziesz musiał podejmować podobne decyzje. Oczywiście, że lepsze okna spowodują, że dom będzie tracił mniej ciepła, ale może lepiej będzie dać więcej styropianu i właśnie w ten sposób zaoszczędzić na ogrzewaniu? A może zamiast inwestować w okna czteroszybowe lepiej zainwestować pieniądze w porządny system alarmowy? A może po prostu zamówić standardowe okna, które są przecież jak najbardziej w porządku, i zostawić nieco pieniędzy w kieszeni?

W związku z tym proponuję inne podejście. Najpierw zastanów się nad wersją ekonomiczną. Być może nie wszystkie okna muszą być otwierane? Okna nieotwierane (stałe, fix) potrafią być sporo tańsze od zwykłych. Prawdopodobnie nie potrzebujesz w ogóle okien otwieranych w garażu. Zastanów się, co z tarasem – jaki system otwierania? Sprawdź też, czy projekt nie przewiduje okien o niestandardowych wymiarach. Na etapie szacowania i rozmów z firmami przyjmij, że wszystkie okna będą po prostu standardowe i średniej jakości, na potrzeby wstępnego kosztorysu uzyskane ceny powiększ tylko o 5% na wypadek niespodziewanych zmian cen, a następnie przystąp do liczenia kolejnych pozycji. Do okien jeszcze wrócimy pod koniec poradnika i wtedy dopiero się okaże, czy możesz i chcesz inwestować w droższe rozwiązania.

3. Oszacowanie całkowitych kosztów związanych z instalacją elektryczną oraz hydrauliczną.

W tym przypadku od razu szukaj wykonawcy, z którym będziesz chciał współpracować. Wykonawca, który będzie z tobą normalnie rozmawiał, podpowiadał różne rozwiązania, ba, nawet krytykował niektóre twoje pomysły, to prawdziwy skarb. Nie szukaj osoby, która po prostu bezkrytycznie zrobi to, co jest w projekcie. Z tego powodu najpierw porozmawiaj z wykonawcami o swoim domu, zobacz, czy rozumieją twoje potrzeby i sami podrzucają ciekawe pomysły i dopiero potem proś o przygotowanie oferty. Jest to trudny etap i pomimo tego, że ten akapit jest krótki, poświęć naprawdę dużo czasu na rozmowy i rozmyślanie o instalacjach – decyzje, które podejmiesz na tym etapie, będą rzutowały na całą budowę domu.

Alternatywa: w przypadku instalacji elektrycznej policz, ile będziesz miał punktów elektrycznych (na potrzeby kosztorysu przyjmij, że punktem jest każdy wyłącznik, gniazdko, oświetlenie – nie zapominaj o gniazdach komputerowych, audio, telewizyjnych) i zorientuj się, ile kosztuje wykonanie jednego takiego punktu wraz z materiałem. Dowiedz się także o koszt rozdzielni (robocizna + montaż). W przypadku hydrauliki jest trudniej, ale przeglądając internet, dowiesz się, jakie są aktualne ceny za punkt, ułożenie podłogówki, biały montaż itp. W związku z tym, że bardzo łatwo o niedoszacowanie, licząc w ten sposób, uzyskane kwoty pomnóż razy 1,5. Mimo wszystko zalecam jednak spotkać się z wykonawcami, aby uzyskać kwoty bliższe rzeczywistości, tym bardziej, jeżeli masz do wykonania niestandardową instalację lub na przykład musisz przygotować całą kotłownię.

4. Oszacowanie kosztów związanych z wykończeniem do stanu „deweloperskiego” (tynki wewnętrzne, wylewki, parapety, schody, sufity podwieszane, grzejniki).

Na tym etapie uzyskanie szacowanych cen jest dość proste. Ceny za wykonanie tynków i wylewek u różnych ekip są dość zbliżone, aczkolwiek oczywiście w celu uzyskania dokładniejszych cen powinieneś skontaktować się bezpośrednio z wykonawcami. Policz tylko dokładnie, ile będziesz miał metrów kwadratowych do otynkowania, o ile informacje te nie są zawarte w projekcie. Zastanów się też nad nietypowymi rozwiązaniami umieszczonymi w twoim projekcie – sufity podwieszane, elementy dekoracyjne itp. Weź pod uwagę też wszystkie „drobne” elementy, które łącznie mogą dać sporą sumkę. Ja na etapie kosztorysowania byłem tak skoncentrowany na „dużych” rzeczach, że zapomniałem uwzględnić gniazdka, kontakty, listwy przypodłogowe oraz sufitowe. W sumie wszystkie te elementy kosztowały kilka tysięcy złotych. Uwzględnij także parapety, schody itp. Bez względu na to, jak wszystko dokładnie oszacujesz, dolicz 15% do tego, co ci wyjdzie, celem zabezpieczenia. Na pewno podczas wykończenia poniesiesz dodatkowe, nieoczekiwane koszty. Każdy ponosi :)

5. Oszacowanie kosztów związanych z przygotowaniem elewacji.

Jaki tynk – akrylowy, silikonowy czy silikatowy? Z tynkiem jest podobnie jak z oknami – kusi, by skorzystać z najlepszych rozwiązań, w końcu przecież budujemy dom na lata. Różnice w tynku są jednak tak duże, że przyjmij na razie ekonomiczne rozwiązanie, a o tym, czy stać cię na najlepszy tynk na rynku, dowiesz się po podsumowaniu kosztorysu. Nie zapominaj też o dodatkowych elementach dekoracyjnych – płytki kamienne, bonie. Jaka grubość ocieplenia? Tutaj znowu kusi, aby dać jak największą grubość izolacji, ale proponuję na razie policzyć koszty, bazując na wartościach podanych w projekcie. Pamiętaj też, że zmniejszenie kosztów ogrzewania nie zawsze musi być opłacalne. Jeżeli postanowisz kupić energooszczędne okna i dołożyć dodatkowo parę centymetrów izolacji, to wydasz sporo pieniędzy, które mogą ci się zwrócić dopiero za kilkanaście, a nawet za 20–30 lat. Jeżeli jednak po zakończeniu liczenia kosztów wykonania wszystkich etapów zostanie ci nadwyżka, to oczywiście warto pomyśleć nad inwestycją w lepsze ocieplenie.

6. Oszacowanie kosztów związanych z przygotowaniem domu „pod klucz” – podłogi, wykończenie łazienek, montaż kuchni, drzwi wewnętrzne, meble, malowanie itp.

Jest to moim zdaniem najbardziej pracochłonny etap tworzenia kosztorysu, podczas którego musiałem skorzystać z pomocy. Pozostałe etapy mogłem sobie w miarę łatwo wyobrazić, natomiast stojąc na mojej zachwaszczonej działce i mając naprawdę sporo rzeczy do ogarnięcia, trudno było mi zdecydować, co tak naprawdę chcę mieć w swoim domu, czego rzeczywiście potrzebuję, a co jest tylko moją zachcianką. Mnogość rozwiązań jest właściwie nieograniczona, a przecież podczas wykańczania domu nie ma takich pieniędzy, których nie można by wydać.

Zwykle inwestorzy budują domy bez szacowania kosztów wykończenia. Zakładają po prostu budżet na jego realizację i mocno trzymają kciuki, by go nie przekroczyć. Podczas budowy nie miałem niestety takiego komfortu. Założyliśmy z żoną, że albo zmieścimy się z zakupem działki i budową domu w pewnej kwocie, albo nie – i w takim przypadku kupimy po prostu mieszkanie.

Dlatego podszedłem do tego w dość nietypowy sposób, a mianowicie oszacowałem całkowity koszt budowy domu „pod klucz” już parę miesięcy przed rozpoczęciem budowy. Dzięki temu, że wszystko liczyłem uczciwie i szacowałem na wyrost, na końcu budowy okazało się, że pomyliłem się tylko o… 10 000 złotych. Moim zdaniem to świetny wynik.

Jak to zrobiłem? Najpierw musiałem uzyskać pewność, że rzeczywiście stać nas na budowę wybranego domu i do podjęcia decyzji wystarczyło mi tylko poznać orientacyjną kwotę wykończenia. Policzyłem więc koszty wykonania podłóg, drzwi wewnętrznych, zrobiliśmy listę mebli i innych rzeczy, które musimy kupić (włącznie z oświetleniem, zasłonami itp.), sprawdziłem ceny AGD i sprawdziłem w internecie, ile inne osoby wydawały średnio na przygotowanie kuchni i łazienek. Doliczyłem koszty przygotowania pozostałych pomieszczeń (cokół i umywalka w garażu, malowanie itp.) oraz wszystkich „niezbędnych” dodatków (jak… telewizor), a kwotę, którą uzyskałem, pomnożyłem aż razy dwa. Uważałem, że podczas wykończenia może mnie spotkać tak dużo niespodzianek, że nie będzie przesadą, jeżeli aż tak podwyższę koszty.

Mała dygresja – uważaj na koszty malowania. Nawet jeżeli postanowisz cały dom pomalować we własnym zakresie, to ilość farby, którą wykorzystasz, będzie zatrważająca. Przyjmij, że pomalujesz cały dom farbą dobrej jakości, a niestety dobre farby nie są tanie…

Pomnożenie uzyskanej kwoty aż dwukrotnie oznaczało, że nie powinienem w żadnym wypadku tej kwoty przekroczyć (chyba że postanowiłbym zamówić glazurę na specjalne zamówienie z Włoch). Po prostu uzyskane przybliżenie dało mi pewność, że stać mnie na budowę wybranego domu. Wiedziałem jednak, że dalej potrzebuję pomocy – wciąż nie byłem pewny, jak chcę, by wyglądało wnętrze mojego domu –

i z tego powodu skorzystałem z usług architekta, z którym wspólnie rozplanowaliśmy całą kuchnię, łazienkę, WC, sypialnię i salon. Dzięki wspólnym rozmowom mogliśmy sprecyzować nasze oczekiwania, a dzięki przygotowanym wizualizacjom mogliśmy zadecydować, czy wszystko jest takie, jak sobie wymarzyliśmy. Ważne było, że cały projekt był oparty o prawdziwe materiały i już na etapie planowania wiedzieliśmy mniej więcej, ile co będzie kosztować. Między innymi dlatego zrezygnowaliśmy z wymarzonych (jak nam się wydawało) drzwi wewnętrznych i zdecydowaliśmy się na zdecydowanie tańsze rozwiązanie. Oszczędność? Ponad 5000 złotych! To była zdecydowanie dobra decyzja.

Mimo wszystko nie mogę szczerze każdemu polecić współpracy z architektem. Są oczywiście duże plusy. Pod względem organizacyjnym jest to świetna sprawa – dzięki projektowi wnętrza możesz spokojnie kupować kolejne elementy wyposażenia twojego domu. Bez chaosu, bez robienia wszystkiego na ostatnią chwilę i bez improwizacji. Może także dzięki temu uda ci się dostać pewne materiały w okazyjnej cenie? Poza tym podczas rozmów z architektem może się okazać, że dobrze będzie wprowadzić pewne zmiany do projektu. Kto wie – może okaże się, że warto zrezygnować z jakiejś ściany działowej (a może warto ją dodać?), a w związku z całkowitą zmianą koncepcji łazienki (przesuńmy kabinę w lewo, wannę przerzućmy na drugą stronę) będzie można jeszcze przed położeniem tynków prawidłowo poprowadzić instalację hydrauliczną.

Z drugiej jednak strony (prawie) wszystko da się zmienić nawet przy dość zaawansowanych pracach budowlanych, a znalezienie dobrego architekta, który będzie rozumiał twoje potrzeby, wcale nie jest takie proste. Poza tym to po prostu kosztuje, ale też trudno patrzeć na współpracę z architektem, jak na inwestycję, która musi się zwrócić. Decyzję musi każdy podjąć we własnym zakresie.

Jedna uwaga – zdarza się, że architekt wnętrz współpracuje ze sprawdzoną ekipą remontową. Często taka ekipa jest świetnym wyborem, bo współpraca między nimi a architektem będzie raczej bezproblemowa. Pamiętaj jednak, co we wcześniejszych rozdziałach pisałem o braniu ekip z polecenia – sprawdź tę ekipę, porównaj ceny i nie wierz architektowi na słowo.

Moi znajomi byli bardzo zadowoleni z projektu przygotowanego przez architekta, zlecili mu nadzór nad realizacją i w ciemno skorzystali z rekomendowanych ekip. Zaufali mu do tego stopnia, że wszystkie rozliczenia prowadzili wyłącznie z nim. Wszystko wyglądało w porządku – architekt przedstawiał kosztorysy, inwestorzy się na nie zgadzali… aż do pewnego dnia. Całkiem przypadkiem okazało się, że w obiegu funkcjonują dwa kosztorysy – jeden prawdziwy, uwzględniający prawdziwe ceny materiałów i robocizny, i drugi, zawyżony o kilkadziesiąt (sic!) procent. Dzięki temu architekt „zarobił” w sumie

dobre kilkanaście tysięcy złotych....

7. Dodatkowe wydatki niezwiązane ściśle z budową domu – ogrodzenie, aranżacja ogrodu, kostka brukowa itp.

Podczas myślenia o budowie domu bardzo łatwo przeoczyć kwestie „okołobudowlane”. Zastanów się, co potrzebujesz mieć od razu, a co zbudujesz rok lub kilka lat po budowie. Może warto od razu założyć ładny trawnik i uwzględnić ten koszt chociażby po to, aby powiększyć kwotę kredytu? Chcesz od razu mieć kostkę brukową czy na razie zadowolisz się tymczasowym rozwiązaniem? A może musisz coś zrobić od razu – np. podnieść teren? Uwzględnij to, co jest konieczne w kosztorysie.

A może warto powiększyć budżet i kupić od razu niezbędne narzędzia ogrodnicze? Narzędzia dobrej jakości także potrafią swoje kosztować… Wydaje mi się, że przy ponownej budowie domu zdecydowałbym się na wzięcie nieco większego kredytu, aby mieć fundusze na ogród, trawnik, kostkę i narzędzia.

Podsumowanie kosztorysu.

Przygotowanie kosztorysu według moich wskazówek zabiera mnóstwo czasu, ale moim zdaniem warto ten czas poświęcić, aby mieć więcej spokoju podczas samej budowy. Dzięki temu, że rozmawiałem z wykonawcami, z którymi ustalałem szczegóły współpracy, dowiedziałem się więcej o moich oczekiwaniach. Znajomość mojego budżetu pozwoliła mi na dobre planowanie wydatków, a dzięki temu, że przygotowania do budowy zacząłem dość wcześnie, pozwoliło mi to na spokojne negocjacje i szukanie dobrych cen. Wspomniałem o tym, że udało mi się uzyskać dobrą cenę za dach oraz niezłą cenę za budowę domu do stanu surowego. Rozmowy w sprawie okien prowadziłem 2 tygodnie, co pozwoliło mi na uzyskanie niezłej ceny u bardzo dobrego sprzedawcy. Dzięki kosztorysowi nie zdecydowałem się m.in. na drogie drzwi wewnętrzne. Podejrzewam, że gdybym budował bez planu, decyzje podejmował z dnia na dzień, a materiałów szukał na ostatnią chwilę, to zapłaciłbym za całą budowę ok. 30 000 zł (!) więcej, z czego duża część to byłyby po prostu zmarnowane pieniądze.

Oczywiście nie udało mi się całkowicie uniknąć błędów. Nie uwzględniłem w kosztorysie wykończenia obu kominów klinkierem, bardzo zaniżyłem koszty wykonania tarasu i wejścia do domu (na początku przyjąłem pewną kwotę na oko i zapomniałem ją zweryfikować – pomyliłem się mniej więcej trzykrotnie…), pod wpływem chwili podjąłem, moim zdaniem niewłaściwą, decyzję o zmianie klasy betonu na poddasze (większe koszty!), źle oszacowałem ilość farby oraz pominąłem parę drobnych elementów. Z drugiej strony w trakcie budowy zdecydowaliśmy o tym, żeby zrezygnować z kominka i o ile cieszę się z tej decyzji, to powinniśmy ją podjąć znacznie wcześniej, aby zaoszczędzić dodatkowe pieniądze na niepotrzebnej budowie jednego komina. Na szczęście dzięki temu, że uczciwie podszedłem do kosztorysu i zawyżałem wszystkie pozycje, nadal spokojnie mieściłem się w budżecie. Sprawę ułatwiła też bieżąca kontrola nad wydatkami, ale o tym za moment.

Jeżeli więc wykonałeś porządny i dokładny kosztorys, to teraz odpocznij i wróć do niego za dwa tygodnie. Masz przecież na to czas, prawda? :) Za dwa tygodnie przeczytaj go dokładnie jeszcze raz i wprowadź niezbędne poprawki. Może o czymś zapomniałeś (wykończenie tarasu, balkonu), a może zmieniła ci się koncepcja? A może przestał ci się po prostu podobać projekt? Różnie bywa.

Jeżeli jesteś pewny, że kosztorys jest zrobiony rzetelnie, to czas na podsumowanie. Czy kwota, którą uzyskałeś, jest dla ciebie w porządku? Jeżeli tak – bardzo się cieszę. Jeżeli uczciwie podszedłeś do sprawy i nie oszukiwałeś samego siebie, to prawdopodobnie uzyskane ceny są nawet nieco na wyrost, więc spokojnie możesz rozpocząć budowę ze świadomością, że starczy ci pieniędzy. Jeżeli twój budżet pozwala ci na poniesienie jeszcze jakichś dodatkowych wydatków, to masz pole do manewru. Może warto dołożyć parę tysięcy i jednak wziąć te droższe okna? A może lepiej lepszy tynk? A może lepiej zainwestować w lepsze podłogi lub wyposażenie domu? Ale spokojnie – o tym możesz pomyśleć i za kilka miesięcy. Bez pośpiechu. Najważniejsze jest to, że podjąłeś decyzję o budowie domu, na który cię stać i czujesz się komfortowo z myślą, że masz pieniądze na to, aby wykończyć dom według swojego uznania. Odetchnij z ulgą.

Jeżeli okazało się jednak, że według kosztorysu budowa domu przekracza znacznie twój budżet, to masz kilka wyjść. Możesz zdecydować, że wykończysz mieszkanie za pomocą tańszych materiałów (np. zamiast drogiej podłogi – tańsze panele), możesz postanowić, że jeden czy dwa pokoje wykończysz kilka miesięcy po budowie, możesz też otynkować budynek w kolejnych latach. Może będziesz mógł zmienić projekt w taki sposób, aby budowa była tańsza (rezygnacja ze skomplikowanego dachu, rezygnacja z piwnicy)? Możesz też w końcu powiększyć swój budżet (sięgając po oszczędności, zmieniając wysokość kredytu, decydując się na znaczne wydłużenie czasu budowy), ale najważniejsze jest to, że zrobisz to świadomie, wiedząc, na co się godzisz.

A jeżeli budżet jest przekroczony, sprawdziłeś wszystko kilka razy i naprawdę nie wygląda na to, że za ostro przeszacowałeś koszty, a jednocześnie nie możesz sobie pozwolić na wydłużenie budowy o czas niezbędny na uzbieranie pieniędzy, to powinieneś zmienić projekt. Naprawdę – lepiej zrezygnować z nawet zakupionego już projektu, zmniejszyć swoje oczekiwania i zacząć od nowa. Nie licz na szczęście. Wielu inwestorów przeszacowało swoje możliwości, a budowa domu jest zbyt poważną inwestycją, aby podchodzić do niej na zasadzie „jakoś to będzie”.

Harmonogram

Małe podsumowanie. Masz działkę, projekt i przygotowany kosztorys. Podczas jego przygotowywania spotkałeś się już z niektórymi wykonawcami i jesteś mniej więcej zorientowany, z którymi chciałbyś współpracować. Do budowy jeszcze sporo czasu. Co teraz?

Po pierwsze – przeczytaj jeszcze raz całą książkę :) Przypomnij sobie, w jaki sposób znajdować rzetelnych wykonawców, jak negocjować i jak zawierać umowy. Podczas organizacji budowy jest to pracochłonny proces – sprawdzanie ekip, oglądanie prac, rozmowy z poprzednimi klientami, ustalanie szczegółów, spisywanie wszystkiego… to wszystko zajmuje czas. Zacznij od kierownika budowy (pamiętaj, że dobry kierownik to prawdziwy skarb i nie warto na nim oszczędzać!), porozmawiaj z nim o swoim kosztorysie, powiedz mu, jakich wstępnie wybrałeś wykonawców. Spytaj go o kolejność prac, przerwy technologiczne, a plan budowy domu sam się ukształtuje.

W jaki sposób ustalać terminy rozpoczęcia kolejnych prac? Cóż – po prostu rozmawiaj z wykonawcami. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac związanych ze stanem surowym ustalisz z pierwszą ekipą. Ustal, kiedy według nich będzie mogła wejść ekipa montująca dach, a dekarzom zaproponuj termin o kilka tygodni dłuższy (podczas budowy stanu surowego pogoda odgrywa olbrzymią rolę), ale jednocześnie daj im znać, że oczywiście jest szansa na to, że zaczną prace znacznie wcześniej. Kolejne ekipy będziesz umawiał w sposób naturalny. Pisałem, że w przypadku ustalania szczegółów pytam wykonawców o proponowany termin realizacji, dodaję do tego terminu kilka dni dla obustronnego bezpieczeństwa i dopiero ten dłuższy termin wpisuję do umowy. Nie umawiaj ekip na styk, a kolejnych wykonawców umawiaj w odstępach co najmniej tygodniowych, ot, kolejny zawór bezpieczeństwa. Dzięki temu unikniesz sytuacji, że np. umówieni tynkarze nie będą mogli zacząć prac, bo elektryk jeszcze nie zakończył prac instalacyjnych. Oczywiście, korzystanie z rzetelnych wykonawców oraz podpisywanie umów zwiększa szanse, że wszystkie ekipy zrobią wszystko na czas, ale… nie wszystko da się przewidzieć. Elektryk, co prawda, podpisał umowę, wyznaczyliście termin i kary umowne za jego przekroczenie. Umówiłeś się z tynkarzami, że przyjadą dzień po planowanym zakończeniu prac przez elektryka. Świetnie, ale co w sytuacji, gdy elektryk po prostu się rozchoruje? Owszem, uczciwa osoba zgodzi się bez oporów na obniżenie wynagrodzenia, ale to dalej nie rozwiąże problemów z tynkarzami, którzy przez tę sytuację zaczną pracę gdzie indziej, a do ciebie wrócą za trzy tygodnie.

Tego typu nieprzewidywalnych sytuacji jest więcej – trudno jest przewidzieć chociażby czas schnięcia tynków. Z tego powodu warto po prostu rozmawiać. Zarówno kierownik budowy, jak i poszczególni wykonawcy mogą coś ci doradzić. Możesz się dowiedzieć, że dobrze by było, gdyby montaż okien odbył się po tynkowaniu ścian i sufitów, a tynkarze wrócą po jakimś czasie, aby wykonać stosowne obróbki wokół okien. Glazurnik sam zaproponuje, że wstępnie rezerwuje czas dla ciebie w lipcu, ale będziecie w kontakcie, gdyby było jakieś opóźnienie przy pozostałych etapach.

Podczas samej budowy warto zadzwonić tydzień przed planowanym rozpoczęciem pracy przez daną ekipę i zapytać, czy wszystko jest w porządku i czy o tobie pamiętają. Różnie się zdarza. Jeżeli podpisałeś umowę pół roku przed rozpoczęciem prac, to wykonawca mógł o tym… zapomnieć. Rzecz jasna źle to o nim świadczy, ale naprawdę zdarza się to nawet najlepszym. Mógł także zdarzyć się jakiś wypadek lub inna sytuacja – upewnij się, że wszystko jest w porządku z odpowiednim wyprzedzeniem.

Specjalnie nie podaję konkretnych terminów i konkretnych rozwiązań, bo każda budowa wygląda inaczej i nie jestem w stanie przewidzieć każdego procesu technologicznego. Powtarzam jednak, że jeżeli czegoś nie wiesz – pytaj, pytaj, pytaj, aż nie będziesz miał wątpliwości. Nie piszę także o przygotowaniu samego placu budowy i o tym, co powinieneś zrobić, aby uzyskać pozwolenie na budowę – jest to jednak wiedza ogólnodostępna i, szczerze mówiąc, nie napisałbym tu niczego, co nie zostało już powtórzone setki razy. Jeżeli jednak masz pytania – napisz do mnie e-mail :)

- Panowanie nad wydatkami

Mała uwaga na koniec – zapisuj wszystkie wydatki. Rób to od początku – zapisuj wszystkie wydatki związane z kredytem, związane z uzyskaniem dokumentów, większe i drobne zakupy, kwoty, które przekazałeś wykonawcom. Jeżeli w danym dniu będziesz robił sporo drobnych zakupów, to zbieraj paragony i wpisuj wszystko wieczorami. Nie przekładaj tego nawet o jeden dzień – zaległości bardzo łatwo się tworzą, a bardzo trudno je nadrobić. Wspominam także o wpisywaniu najdrobniejszych zakupów. Może nie warto być tak szczegółowym jak ja (właśnie przeglądam swoje zestawienie i widzę tam pozycję: „wiadro – 10 złotych”), ale i tak, gdy policzyłem wszystkie drobne (poniżej 100 złotych) pozycje, to w sumie wyszło mi prawie 3000 złotych. Wierz mi – podczas budowy nie raz będziesz zadawał sobie pytanie „gdzie są moje pieniądze?”, więc warto trzymać kontrolę nad finansami.

Jeżeli masz szczegółowy kosztorys, to dzięki temu od razu będziesz widział, jak się mają szacunki do realiów i jakie są rozbieżności. Jeżeli przygotowałeś kosztorys naprawdę starannie i uczciwie, to z każdym wpisem będzie ci coraz lżej na duszy, bo będziesz widział, że budowa jest tańsza, niż się spodziewałeś. Pozwoli to na podjęcie innych, lepszych decyzji podczas kolejnych etapów.

Epilog

Gdy zaczynałem pisać mój poradnik, myślałem, że cała praca zajmie mi parę godzin, góra kilka dni, a objętość tekstu nie przekroczy kilku stron. Pierwsza wersja poradnika była dostępna za darmo i dostała tyle pozytywnych recenzji, że postanowiłem poświęcić więcej czasu, aby spisać wszystkie moje wnioski i spostrzeżenia zebrane na przestrzeni ostatnich lat. Nie spodziewałem się jednak, że aż tyle nauczyłem się podczas ostatnich lat i nie miałem pojęcia, że poradnik zwiększy swoją objętość aż kilkukrotnie.

Mam nadzieję, że całość ci się spodobała i że dzięki mnie unikniesz wielu problemów i stresów. Pamiętaj, że ten poradnik został napisany przez inwestora, takiego jakim i ty jesteś – nie pracuję w branży budowlanej, nie zajmuję się remontami. Wiem po prostu, w jaki sposób współpracować z ludźmi i w jaki sposób dobrze zorganizować inwestycję – tyle i aż tyle.

Przypominam, że jeżeli potrzebujesz szablonów umów lub masz po prostu do mnie jakieś pytania – napisz na adres: slawomir.zajac@poradnik-budowlany.com

Pisałem wcześniej, że w przyszłości planuję uzupełnić poradnik między innymi o kwestie prawne. Wszystkie dodatkowe treści będą udostępniane za darmo osobom, które będą subskrybowały mój newsletter. Zachęcam do zostawienia swojego adresu e-mailowego na

www.poradnik-budowlany.com, a także zapraszam do zajrzenia na stronę na Facebooku https://www.facebook.com/JakSieWybudowac INieZwariowac/.

Będę także bardzo wdzięczny, jeżeli polecisz mój poradnik znajomym, którzy rozpoczynają swoją wielką przygodę z budowaniem swojego domu lub po prostu zastanawiają się, czy są w stanie samemu poprowadzić inwestycję. W sprzedaży jest zarówno wersja papierowa, ebook oraz audiobook. Poradnik można zamówić albo ze strony

www.poradnik-budowlany.com, albo po prostu pisząc do mnie wiadomość – prześlę dane do przelewu. Oczywiście wystawiam faktury.

Życzę powodzenia i spokojnej budowy! I pochwal się, jak już ją skończysz :)

Podsumowanie

- » Zbieraj oferty od różnych wykonawców. Sprawdź wykonane prace, skontaktuj się z zadowolonymi klientami. Sprawdź opinie w internecie. Szukaj ekip z polecenia – odwiedź przyszłych sąsiadów, którzy niedawno się wybudowali w twojej okolicy.

- » Negocjuj nawet przy małych kwotach. Na etapie wykończeniówki przyda się każdy pieniądz. Szczególnie nie przepłacaj na pierwszych etapach budowy. Staraj się negocjować w oparciu o całkowitą kwotę do zapłaty.

- » Ustalaj szczegółowo warunki współpracy – cenę, termin wykonania i zakres obowiązków. Ustal kary umowne za opóźnienia.

- » Podpisuj umowy!

- » Pieniądze są najbardziej bezpieczne u ciebie. Nie dawaj zaliczek, unikaj przekazywania pieniędzy na zakup materiałów, płać „z dołu”.

- » Nie zaprzyjaźniaj się z wykonawcami – trzymaj dystans.

- » Nie zgadzaj się na nieoczekiwane podwyższanie cen. Po to masz umowę.

- » Kontroluj, sprawdzaj, nie wierz na słowo niezależnie od tego, czy współpracujesz z obcym czy z kimś z polecenia.

- » Wręczyłeś komuś gotówkę? Weź od niego potwierdzenie.

- » Wszystkie dodatkowe ustalenia wpisuj do umowy.

- » Załóż segregator i trzymaj wszystkie umowy i potwierdzenia w jednym miejscu.

Kilka dodatkowych wskazówek

Wszystkich inwestorów łączy jedno – po skończeniu prac i przeprowadzce zaczynamy myśleć o tym, jakie błędy popełniliśmy, co można było zrobić lepiej i zastanawiamy się, co zrobilibyśmy inaczej, gdyśmy zaczynali budować dzisiaj.

Poniżej znajdziesz kilka praktycznych wskazówek, które pomogą uniknąć typowych błędów i pozwolą nieco lepiej zorganizować całą budowę.

1. Jeżeli nie masz jeszcze kupionego projektu, a nie jesteś przekonany do żadnego gotowca, to poważnie pomyśl nad projektem indywidualnym. Gotowe projekty mają swoje zalety, ale jeżeli czujesz, że żaden nie jest dla ciebie, to poszukaj architekta, który wybada twoje potrzeby i przygotuje projekt szyty na miarę. Nie staraj się na siłę dopasować gotowca do twoich oczekiwań – zaoszczędzisz niewiele pieniędzy, a uzyskany rezultat raczej nie będzie zadowalający.

2. Bardzo, bardzo dokładnie przeanalizuj swój projekt. Sprawdź wszystkie wymiary. Upewnij się, że projekt nie zawiera błędów. Nie sugeruj się wizualizacjami – może być tak, że po prostu rozmijają się z prawdą. Wyobraź sobie, że okna i drzwi na wizualizacji mogą być większe, niż wynikałoby to z projektu. Ba, nawet wysokość domu może być przekłamana. Z tego powodu zwracaj uwagę tylko na rzuty, a wszystkie wątpliwości rozwiewaj z projektantem. Sprawdź też skosy i upewnij się, że masz tam tyle miejsca, ile ci się wydaje.

3. Zwracam uwagę na to, że są pewne elementy budowy, w przypadku których inwestorzy przed przystąpieniem do budowy są pewni, że ich potrzebują, natomiast po budowie żałują, że przeznaczyli na nie pieniądze. Najczęściej chodzi o balkony i kominek. Po budowie… okazuje się, że są nieużywane, niepotrzebne. Upewnij się, że twój projekt zawiera wyłącznie to, czego naprawdę jesteś pewien i wiesz, że na pewno tego potrzebujesz. Z drugiej strony istnieją także pewne elementy, w przypadku których inwestorzy żałują, że ich nie zrobili – chodzi o ogrzewanie podłogowe, rekuperację i wentylację mechaniczną. Upewnij się, czy na pewno chcesz (lub nie chcesz) zawrzeć w projekcie te komponenty.

4. Dobry kierownik budowy to skarb. Będzie dbał o budowę tak, jakby budował dla siebie. Będzie ci służył radami. Nie jest łatwo znaleźć tak zaangażowaną osobę, być może w twojej okolicy nawet nie ma nikogo takiego, ale warto spędzić bardzo dużo czasu, aby znaleźć kogoś wartościowego. To dzięki niemu będziesz rozwiązywał sytuacje konfliktowe, dzięki niemu unikniesz wielu nieprzyjemnych sytuacji, to on wyłapie ewentualne błędy, których poprawa po wybudowaniu domu będzie niemożliwa. To dzięki niemu zaoszczędzisz sporo nerwów, a może i pieniędzy. Z tego powodu nie patrz wyłącznie na cenę. Funkcja kierownika budowy jest najbardziej odpowiedzialną funkcją w procesie budowlanym. Tani kierownicy budów bywają rzadko na budowie, ograniczają się tylko do rzucenia okiem na stan prac i wpisania się do dziennika. Jeżeli nie masz odpowiedniej wiedzy technicznej, to po prostu potrzebujesz kogoś, kto będzie często bywał na budowie, będzie obecny przy wszelkich pracach mających wpływ na bezpieczeństwo konstrukcji, z kim będziesz mógł zwyczajnie porozmawiać. Jeżeli to możliwe, ustal z kierownikiem budowy stałą kwotę za prowadzenie budowy. W miarę możliwości unikaj współpracy polegającej na tym, że za każdą dodatkową wizytę będzie liczył sobie oddzielnie. Nie ma w tym nic złego, kierownik budowy też musi ograniczyć ryzyko związane z tym, że inwestor będzie chciał go widzieć codziennie na budowie, ale zniechęcam do takiej formy współpracy. Po prostu w przypadku wątpliwości będzie ci szkoda tych pieniędzy i nie poprosisz kierownika o pomoc… co może mieć fatalne skutki. A tak, to sprawa jest jasna – masz wątpliwość, dzwonisz, a kierownik decyduje się przyjechać, ponieważ musi sam zobaczyć prace, a wszystko to bez ponoszenia przez ciebie dodatkowych kosztów. Niezależnie od wszystkiego ustal z nim szczegóły współpracy. Jak często ma przyjeżdżać na budowę? Czym ma się zajmować – czy tylko odbieraniem kolejnych etapów czy także rozmowami z wykonawcami? Są kierownicy, którzy biorą pieniądze tylko za odbiory, co oznacza, że na budowie pokazują się tylko kilka razy (odbiór fundamentów, ścian, stropu, więźby). Warto zapłacić więcej za to, aby kierownik był na budowie częściej i zajmował się także kontrolą tego, czy wszystko jest wykonywane zgodnie z projektem.

5. Warto nawiązać współpracę z miejscowym, solidnym architektem. On będzie najlepiej zorientowany w planach zagospodarowania przestrzennego gminy i realnych terminach załatwiania spraw. Być może ma też znajomych w urzędach, co może być w pewnych sytuacjach bardzo użyteczne.

6. Przed rozpoczęciem budowy porozmawiaj jeszcze raz ze wszystkimi sąsiadami. Być może już część z nich poznałeś, chociażby przy szukaniu odpowiedniej działki budowlanej. Pamiętaj, że dobre relacje z sąsiadami to podstawa. Zostaw do siebie numer telefonu – jeżeli któryś z sąsiadów zauważy coś podejrzanego na terenie budowy, to cię o tym poinformuje.

7. Jeżeli to możliwe, masz czas i lubisz prace ogrodnicze, to zacznij sadzić rośliny i drzewa nawet przed rozpoczęciem prac budowlanych. Po zakończeniu budowy będziesz żałował, że nie wziąłeś się za to wcześniej.

8. Porównuj ceny w hurtowni oraz ceny w internecie. Zobacz, co się bardziej opłaca – w internecie można znaleźć tanie i dobre materiały, ale po doliczeniu kosztów transportu może się okazać, że lepiej złożyć zamówienie bliżej ciebie. Negocjować z hurtowniami można na różne sposoby. Najprostszym sposobem jest pokazanie oferty konkurencji. Pamiętaj, że cały materiał będzie cię kosztował co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych i nawet oszczędność kilku groszy na cegle da ci w sumie ładną kwotę. Skup się na negocjacjach – wybieranie tańszych, ale gorszych materiałów jest złym pomysłem na oszczędzanie pieniędzy.

9. Nawet jak już wybierzesz hurtownię, z którą będziesz współpracował, to nie kupuj w niej bezkrytycznie wszystkiego. Budowa trwa kilkanaście miesięcy, podczas których cena materiałów może się znacznie zmienić. Może się okazać, że część rzeczy kupisz jednak taniej gdzie indziej.

10. Przy wykonywaniu fundamentów rozprowadź od razu wodę, kanalizację, prąd. Im wcześniej zaplanujemy wszystkie instalacje, tym łatwiej i taniej będzie je wykonać.

11. W miarę możliwości staraj się unikać płacenia „z góry” przy budowie stanu surowego. Zamówiłeś beton? Rozlicz się za niego dopiero wtedy, gdy przyjedzie dostawa. Zamówiłeś stal? Tak samo. Być może nawet będziesz mógł się rozliczyć bezpośrednio z kierowcą.

12. Warto porządnie zastanowić się, gdzie będą gniazdka elektryczne, włączniki, krany i wszystkie media. Najlepiej pochodzić po domu w stanie surowym, wyobrazić sobie, że jest gotowy do zamieszkania i pozaznaczać markerem wszystkie ważne miejsca. Najczęstsze błędy to zbyt mała lub zbyt duża liczba gniazdek elektrycznych i zbyt mała liczba włączników schodowych. Warto robić dwa włączniki w pomieszczeniach przechodnich – np. w wiatrołapie. Po zaznaczeniu wszystkich włączników i gniazdek wróć do domu po dwóch dniach i jeszcze raz sprawdź, czy dalej ich rozmieszczenie jest prawidłowe. Nie nanoś zmian na szybko, „bo elektryk się spieszy”! Zrób „test odkurzacza” – liczba gniazdek musi ci pozwolić na bezproblemowe odkurzenie całego domu. Z drugiej strony uważaj na liczbę gniazdek w pokojach – najpierw pomyśl nad układem pomieszczeń, a dopiero potem dostosuj do tego instalację elektryczną.

Zastanów się także nad: centralą alarmową (rozplanuj, gdzie ma być i jaki będzie do niej szedł przewód), czujnikami ruchu (ile potrzebujesz, gdzie będą?), być może będziesz chciał sterować roletami? Warto także pociągnąć kabel Ethernet do każdego telewizora – koszt położenia jest znikomy, a unikniesz w przyszłości ewentualnych problemów z Wi-Fi (kabel jest mniej zawodny, zasięg Wi-Fi może być ograniczony i nie działać w każdym pomieszczeniu, drukarka z Wi-Fi to dodatkowy wydatek itp.).

Pomyśl także nad wyprowadzeniem przewodów na zewnątrz: do bramy, do domofonu, do oświetlenia ogrodu. Warto także zrobić na zewnątrz dwa kraniki z wodą, żeby można było podlać każdą część ogrodu relatywnie krótkim wężem ogrodowym (przydaje się, nawet gdy masz w planach założenie automatycznego nawodnienia ogrodu).

Dobrze przemyśl kwestię umiejscowienia rozdzielnicy – dobrze jest dać ją nieco za dużą, żeby w przypadku ewentualnych przeróbek było na to wolne miejsce.

13. Rób zdjęcia! Najważniejsze są zdjęcia wszystkich instalacji przed położeniem tynków i wylewek. Zrób zdjęcia wszystkim (!) rurom, przewodom, puszkom i porządnie je opisz. Dzięki temu, gdy już zamieszkasz, nie będziesz musiał zgadywać, czy akurat w miejscu gdzie chcesz powiesić obraz, nie ma jakiegoś przewodu. Poza tym zadziwiająco często się zdarza, że tynkarze podczas swojej pracy zakrywają niektóre gniazdka. Dzięki zdjęciom będziesz mógł od razu sprawdzić, czy wszystko zostało zrobione zgodnie z planem. Zrobione zdjęcia zgraj od razu na jakiś serwer i zrób ich kopię. Niektóre ze zdjęć mogą się przydać dopiero za kilkanaście lat! Z tego powodu skoncentruj się także na fundamentach – jeżeli za jakiś czas wyjdzie grzyb, będziesz mógł sprawdzić jakość izolacji.